В сознании многих россиян покупка недвижимости до сих пор представляется самым надежным и прибыльным вложением средств (хотя эксперты рынка в этом давно сомневаются). Поставить точки над i должна специальная электронная карта, на которой наглядно будет отражаться информация как о стоимости объектов недвижимости, так и об арендных ставках на нее. Сопоставив две эти величины, нетрудно будет вычислить примерный срок окупаемости приобретения.
В перспективе эта карта должна охватывать всю страну, но на данный момент на нее нанесена информация о квартирах в Москве, Санкт-Петербурге и их окрестностях. Впрочем, даже такой базы данных оказалось вполне достаточно для того, чтобы сделать ряд интересных и неожиданных выводов.
Оказалось, с точки зрения эффективности вложения денег дорогие квартиры в престижных районах мегаполисов совершенно бесполезны. Да, недвижимость на Волхонке в столице или на Крестовском острове в городе на Неве может ежемесячно приносить владельцу сотни тысяч рублей. Однако даже эти баснословные арендные платежи — ничто по сравнению с изначальной стоимостью таких квартир. В случае непрерывной и удачной сдачи элитная недвижимость в Северной столице будет окупаться 40-50 лет, что эквивалентно банковскому депозиту под смешные 2,5% годовых.
В Москве ситуация еще сложнее: здесь на карте есть объекты, например, с видом на Кремль, срок окупаемости которых доходит и до 70 лет. Причем по соседству с этими «жемчужинами» хватает вариантов, стоимость которых позволяет рассчитывать на доходность в диапазоне 5-7% годовых и, соответственно, окупаемость в течение 15-20 лет.
Второй неожиданный вывод: чем дальше от центра города расположена квартира и чем она дешевле, тем больший доход в процентах она приносит владельцу. Идеальные с точки зрения безжалостной арифметики варианты расположены в спальных районах, возле окружных дорог и промышленных зон. В Северной столице вне конкуренции находятся Шушары. Здесь купленная и сданная внаем «однушка» окупится уже через пять лет. Принося владельцу по 20% годовых, что гораздо выгоднее любого из ныне существующих банковских депозитов. В Москве таким Клондайком является мрачная Капотня, примыкающая к столичному нефтеперерабатывающему заводу. Также хорошим соотношением стоимости приобретения и размера арендной платы обладает жилье, расположенное в непосредственной близости от аэропортов.
Впрочем, лично мне кажется, что имеющаяся на карте недвижимости информация как минимум нуждается в уточнении. Хотя бы потому, что на данном этапе развития проекта в ней не учитываются такие важные показатели, как время простоя и амортизация. Отправляясь в гетто мегаполисов на поиск дешевой «однушки», помните: совсем не обязательно, что после ее покупки вы сможете сдавать жилье все 12 месяцев в году. При этом более качественная недвижимость, расположенная вдали от шумных трасс и крупных производств, вполне может заинтересовать семейные пары, настроенные снимать жилье в течение длительного срока.
Что касается элитной недвижимости, то и с ней ситуация далеко не однозначна. Компьютерная программа, что называется, высчитывает среднюю температуру по больнице, учитывая абсолютно все объявления и не проверяя их на предмет адекватности. Хотя делать это просто необходимо, поскольку многие владельцы недвижимости совершенно оторваны от рыночных реалий. В итоге же получается, что средняя стоимость элитной московской недвижимости оказывается дороже, чем в Гонконге и Нью-Йорке — что, разумеется, не так.
