ТАЙНА КВАДРАТНОГО МЕТРА

Главная Жизнь 01:01 27 Апреля 2006 197

В прошлом номере газеты мы с вами разбирались, какие условия ипотеки приемлемы. Не стоит ли подождать стабилизации цен на недвижимость и снижения процентных ставок?А сегодня попробуем учесть ряд важных моментов.

Сагарева Ольга

Напечатать

ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ВАШИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Лучше всего, если в договоре прописано, что вы отвечаете по кредиту только заложенным имуществом. Банки редко на это идут, ведь если стоимость квартиры не покроет суммы задолженности, то банк не сможет требовать от вас продажи другой недвижимости для погашения кредита. В некоторых штатах в США это ограничение законодательно закреплено: там банк обязан разделить с вами риски, связанные с ростом или падением цен на недвижимость.
По нашему законодательству, ничто не мешает кредитору в случае недостаточности залога требовать через суд, чтобы взыскание было наложено на другое имущество должника. Тем не менее желательно, чтобы в вашем кредитном договоре не было пункта, прямо указывающего, что вы несете ответственность по обязательствам всем своим имуществом. Помните: законодательство за эти годы может измениться в пользу заемщиков.
Вам скажут: Цены на недвижимость растут, и от продажи квартиры всегда получается больше денег, чем необходимо для погашения кредита.
Отвечайте: Цены не будут расти с такой скоростью вечно. Сегодняшний уровень цен в Москве уже сравнялся с ценами на недвижимость в крупных городах в других развитых странах, несмотря на то, что рост уровня жизни россиян существенно отстает.
Нынешний сумасшедший рост цен на квадратные метры обуславливается в большей степени не объективными рыночными факторами, а другими обстоятельствами. Например, тем, что большое количество покупателей сегодня оперирует в качестве первоначального вложения не заработанными деньгами, а имуществом, полученным ими бесплатно в ходе приватизации.
Конечно, "специалисты по недвижимости" будут говорить вам, что рост цен чуть ли не на 40% в год продолжится вечно, ведь это в их интересах. Специалисты по недвижимости у нас тесно связаны с агентствами по ее продаже, в интересах которых, чтобы вы покупали недвижимость сейчас.
ВНЕСУДЕБНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОГА
Избегайте подписания договора, в который внесен пункт о наложении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В этом случае, вы будете иметь дело со штурмующей ваше жилье службой безопасности какой-то коммерческой структуры. Это будет вовсе не тот "приличный" банк, в котором вы брали кредит. Приличные банки в таких делах предпочитают не "пачкать руки" и перепродают "проблемные" долги их профессиональным "выбивателям". Недавний нашумевший случай с известным скрипачом, заблокированным какими-то невежливыми автоматчиками в своем коттедже на Рублевке, широко освещался в прессе и вызвал много улыбок: мол, богатые тоже плачут. Но случиться это может с каждым, просто если вы не являетесь известным скрипачом, пресса вами не заинтересуется.
Наше законодательство позволяет внесудебное обращение взыскания на ипотечный залог, хотя и с большим количеством ограничений. Но их скоро станет меньше - чиновники обещают, что уже в этом году процедура реализации ипотечных залогов будет существенно упрощена.
Постарайтесь не подписывать никаких документов, ограничивающих перспективы разбирательства спорных вопросов в суде. При судебном разбирательстве у вас будет больше времени, чтобы исправить положение, и большая вероятность, что залог будет реализован по выгодной цене и вы получите назад хоть что-то из вложенных вами средств.
Вам скажут: По официальным данным, невозврат ипотечных кредитов составляет меньше 1%. Всего на данный момент известно о 300 случаях неплатежей, и все эти разбирательства обычно заканчиваются на досудебном этапе.
Отвечайте: Ипотечные кредиты активно выдаются населению только в последние два-три года, и судить о проценте невозврата еще рано. Большинство дефолтов происходит не сразу же после получения кредита, а через несколько лет. Ни одного заемщика, полностью выплатившего 15 - 30-летнюю ипотеку, в России еще нет, ведь 15 лет назад ипотечных кредитов еще не существовало. А что касается досудебного разбирательства, то лично вам судья в мантии гораздо больше нравится, чем грубые мужчины в черных куртках, никогда не называющие своих фамилий.
ПРАВО "ВТОРИЧНОЙ ИПОТЕКИ"
Представьте себе: прошло десять лет. Сумма задолженности, которую вам осталось выплатить, составляет 40 000 долларов. Рыночная стоимость квартиры - 150 000 долларов. В семье горе - срочно нужны деньги на лечение. Продать квартиру вы не можете, так как она заложена в банке.
Во всем мире считается вполне нормальным в такой ситуации заложить квартиру повторно. То есть взять кредит, обеспеченный вашей образовавшейся долей в ее стоимости, в данном примере - 90 000 долларов. В таком случае права банка, который предоставит вам этот "вторичный" ипотечный кредит, будут в случае вашего банкротства и продажи залога правами второй очереди, и процентные ставки по "вторичному" кредиту будут чуть выше.
Российское законодательство такую "последующую ипотеку" позволяет. Однако, если в договоре, который вы подпишете сегодня, есть пункт, ее запрещающий, ваш "первый" кредитор сможет в будущем заблокировать такую сделку. Повторная ипотека у нас пока не распространена, но скоро, когда появится большое количество заемщиков, выплативших значительную часть своих "первых" кредитов, она получит развитие.
ПЕРЕПРОДАЖА
Двадцать-тридцать лет - долгий срок. Дальнейшее улучшение жилищных условий может понадобиться вам или вашим детям уже в ближайшем будущем, а может быть, вы устанете от капитализма и решите уехать на Кубу навсегда. Подумайте о том, чтобы квартиру можно было продать, одновременно расплатившись с банком и забрав себе разницу. В договоре, который вы подписываете, не должно быть никаких штрафов за досрочное погашение. В практике западных стран продажа дома, купленного в кредит, и одновременно за счет нового кредита покупка дома большей площади или жилья в другом городе вполне распространена. У нас подобный механизм еще не разработан. Но вскоре он, безусловно, появится.
Уважаемые читатели! Если вы хотите задать вопрос или предложить тему для рубрики "Путеводитель по капитализму", свяжитесь с "Трудом-7" по адресу электронной почты: letter@trud.ru
ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ
l Старайтесь избегать, во-первых, банков, о которых вы никогда не слышали, а во-вторых, банков, основной деятельностью которых является выдача кредитов. Среди них есть приличные финансовые компании, специализирующиеся на ипотеке, но есть и сомнительные структуры, на самом деле заинтересованные в первую очередь в том, чтобы как можно скорее отобрать и выгодно реализовать залог.
l Помните: сотрудники банков часто сами плохо разбираются в бумагах, которые суют вам на подпись - не пытайтесь получить у них юридическую консультацию.
l Банк потребует, чтобы предмет залога был застрахован. Банки будут навязывать вам полис той компании, с которой они "работают". Если вы проявите настойчивость и отстоите свое право застраховаться "на стороне", скорее всего, это будет дешевле.
l Если вы заключаете договор на этапе строительства под залог права требования по договору инвестирования, скорее всего, до сдачи дома в эксплуатацию процентная ставка будет выше, а после оформления документов на собственность она должна стать ниже. Обратите внимание на другие пункты договора. На чьи плечи ляжет финансовая ответственность в случае, если строительная фирма разорится и дом построен так и не будет?
l Что касается схем со всякими "ЖСК" и "ипотечными кооперативами", предлагающими так называемую (в их рекламе) "социальную ипотеку" по баснословно низким ставкам, то по сути большинство подобных организаций являются просто пирамидами. Намерения организаторов этих схем могут быть высокими и чистыми, но вот гарантий они могут дать не более, чем ваш сосед, занимающий у вас в долг.
l Не поддавайтесь всеобщей панике и ажиотажу. Синица в руке может быть лучше, чем журавль в небе. Если вы хотите жить в другой квартире, вы совершенно не обязаны покупать ее на чудовищных и неприемлемых условиях и к тому же по завышенной цене. Вы могли бы просто сдать в аренду имеющуюся у вас квартиру и, доплачивая из своих доходов, снимать другую. Вы привыкнете делать большие месячные платежи за жилье, но при этом риск минимален - если вы не справитесь, у вас по крайней мере останется своя квартира.
l Быть свободным от огромных обязательств, угрожающих единственной крыше над вашей головой, это само по себе дорогого стоит. А там глядишь, цены стабилизируются, ставки снизятся, или законодательная база улучшится в отношении защиты прав заемщиков. Вот тогда и посмотрим.

Напечатать

Жизнь 00:05 / 26 Декабря 2024 12928

И пусть все будет как у людей!

Новый год уже не впервые приходит к нам бочком, неловко, будто чего-то стесняясь

Ирина Хмара

Труд

Три четверти россиян собираются провести новогоднюю ночь дома в семейном кругу. Фото: «Комсомольская правда», globallookpress.com

То смена флагов над Кремлем, когда объявили, что СССР упраздняется, то горящие танки в Грозном в конце 1994-го. То недавний ковид, то нынешние «прилеты» и «хлопки»... Все время что-то...