ОСТРЫЕ УГЛЫ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ

Главная Жизнь 01:01 27 Января 2005 138

В прошлом выпуске "Спутника потребителя" мы начали разговор о том, как можно уменьшить риски при покупке квартиры. Еще больше, чем при приобретении новостроек, рискуют те, кто выходит на вторичный рынок недвижимости. По статистике Департамента муниципальн

Кобылкина Ирина

Напечатать

Чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше не поскупиться на услуги солидной риелторской фирмы или опытного юриста. Возьмут они от 1 до 6 процентов стоимости квартиры - в зависимости от ее цены, но зато проведут проверку чистоты сделки. Впрочем, и при этом нелишне самому знать, что именно нужно проверить в обязательном порядке.
НЕ УЩЕМЛЯЕТ ЛИ ПРОДАЖА ЧЬИХ-НИБУДЬ ПРАВ?
Еще не так давно специалисты утверждали, что за право собственности на купленную квартиру можно быть спокойным только по истечении 10 лет со дня совершения сделки купли-продажи. И все потому, что по закону десятилетие было тем сроком, в течение которого бывшие недееспособные или несовершеннолетние жильцы квартиры имели право ее оспорить. А если за это время квартира перепродавалась несколько раз, то соответственно во столько же раз возрастал и риск ее потерять - признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекла за собой расторжение всех последующих. Стороны обязывались все вернуть друг другу. Но на практике выходило так, что у последних владельцев квартиру отбирали, а денег за нее не возвращали - мол, нечем, все уже потратили, хотите - ждите, когда их перечислят по исполнительному листу.
Это положение нередко приводило продавцов и покупателей к длительным тяжбам. Но в 2003 году пятеро граждан, купивших квартиры, а затем лишенных права на приобретенное жилье, обратились за защитой в Конституционный суд. Тот принял их сторону и издал Постановление N6-П, которым установил, что добросовестный покупатель не должен нести ответственности за сделки, совершенные с нарушением правил по вине нечестных продавцов.
Однако число тяжб уменьшилось не так значительно, как ожидалось. Специалисты объясняют это тем, что принятое постановление не отменяет законодательства, стоящего на страже интересов тех граждан, чьи права могут быть ущемлены при продаже жилья. Чаще всего споры возникают из-за "пробелов" с приватизацией. Дело в том, что в начале 90-х годов права собственника на квартиру приобретали только прописанные в ней взрослые, а несовершеннолетние дети, такого юридического статуса не получали. Это вызвало массу нарушений их интересов, и в 1995 году в законодательство были внесены изменения, признающие ребенка таким же полноправным собственником, как и его родителей. Но закон обратной силы не имеет, поэтому нужно знать: покупая квартиру, приватизированную до 95-го года, в которой проживали дети, можно столкнуться с тем, что они захотят оспорить куплю-продажу. Чтобы этого не произошло, нужно взять письменное заявление об их отказе от права на жилплощадь. Если теперь они уже стали совершеннолетними - то у них самих, а если18 лет еще не исполнилось - то у их родителей.
КТО БЫЛ ЗАРЕГИСТРИРОВАН В КВАРТИРЕ?
Прописанные когда-то в квартире даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования данной жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета. Это случаи редкие, но бывает, что люди выписываются по фиктивным адресам, по которым их, естественно, никто зарегистрировать не может. В результате регистрация остается прежней, и может случиться так, что вам придется неизвестно сколь долго платить за них коммунальные платежи. Для проверки этого необходимо затребовать архивную, или расширенную, выписку из домовой книги не менее чем за 10 лет. Эта же информация должна быть продублирована документацией в бухгалтерии ДЕЗа.
КАК ПРЕЖДЕ ПЕРЕПРОДАВАЛОСЬ ЭТО ЖИЛЬЕ?
При покупке одной из квартир в Московской области выяснилось, что с ней до этого было совершено 215 (!) сделок по переводу собственности. Чтобы не попасть в историю, информацию по этому пункту можно узнать, взяв расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) РФ.
КАКОВ ПРОДАВЕЦ?
Иногда выясняется, что продавец недееспособен, а сделка с таким гражданином считается недействительной. Определить адекватность собственника можно, взяв справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Обязательно стоит проверить, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения этой квартиры и на день совершения сделки с вами, так как имущество, нажитое в браке, является общим для мужа и жены. Если один из супругов продает квартиру без согласия другого, тот может это обжаловать в суде, даже когда брак уже расторгнут.
ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ ЛИ ПАСПОРТА?
Необходимо проверить документы, удостоверяющие личности продавца и его доверенного лица на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, и срок их действия. Небесполезно бывает удостовериться, не терял ли продавец паспорт. Продажа может проводиться по старому, якобы утерянному паспорту при имеющемся новом. Старый в таком случае считается недействительным, а значит, сделка совершается противозаконно.
В ПОРЯДКЕ ЛИ ДОКУМЕНТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?
Помимо простых вариантов - свидетельства о получении квартиры в собственность по приватизации, договора купли-продажи, мены, дарения, - существуют еще и договоры ренты, свидетельства о праве на наследство, судебные решения. Все они должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исправления в таких бумагах должны быть официально закреплены подписью и печатью нотариуса или подписями сторон, если договор составляли в простой письменной форме. Кроме того, такие документы иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. Непременно требуйте подтверждения выполнения этих обязательств.
ПОЛНОМОЧИЯ НОТАРИУСА
Иногда случается, что на момент удостоверения документов нотариус бывает лишен полномочий на совершение определенных действий. Естественно, он в таком случае должен отказаться от участия в проведении сделки, но практики утверждают, что в погоне за прибылью люди идут и на такие нарушения. Честного нотариуса вопрос о полномочиях не обидит.
ЕСЛИ СДЕЛКУ ПРОВОДИТ ДОВЕРЕННОЕ ЛИЦО
В этом случае необходимо проверить подлинность доверенности, не отозвана ли она, и уточнить полномочия доверенного. Возможно, собственник уполномочил его только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость намерен получать сам. Не получив их лично, он может предъявить претензии. Обратите внимание на состояние доверителя - дееспособен ли он, жив ли, вообще. Случается, что доверенность как раз и оформляют, чтобы скрыть это.

Напечатать

Жизнь 00:07 / 22 Ноября 2024 18277

Год семьи обернулся годом разводов

В официально объявленный Год семьи в России зафиксирован антирекорд по разводам. Вот такая неожиданность

Ирина Хмара, спецкор «Труда»

Труд

Социологи «утешили: снижение числа зарегистрированных браков наблюдается во всем мире. Фото: Imago/Zoonar.com/Dmitrii Marchen, globallookpress.com

Чиновники и радетели о традиционных ценностях изо всех сил агитируют за крепкую семью, а в стране сейчас распадаются 8 браков из 10. Печальную статистику за первую половину текущего года привели загсы:...