Однако уже сейчас со слов наших собеседников в правительстве Москвы можно уяснить основные моменты программы. И, что самое главное, понять, на кого она рассчитана и чем отличается от традиционной, "коммерческой" ипотеки, с которой многие москвичи уже знакомы не понаслышке.
Известно, что стройкомплекс Москвы работает "на больших оборотах" и строительные компании уже давно используют различные виды коммерческой ипотеки. Причем зачастую применяется "скрытая" ипотека, замаскированная под видом строительных кооперативов и накопительных программ. Однако у всех этих схем есть одна общая черта: пока они остаются доступными лишь для так называемого "среднего класса". Это, как правило, люди наемного труда, имеющие хорошее образование и неплохо оплачиваемую работу. Доходы среднего класса не настолько высоки, чтобы его представители могли оплатить покупку жилья сразу и целиком. Но зато им по карману значительный первоначальный взнос за жилье (обычно около 30%) и высокий процент по банковскому кредиту (12-15% годовых).
Но прослойка среднего класса даже в Москве пока еще остается очень "тонкой", а по стране в целом - тем более. Поэтому большая часть населения остается "за бортом" коммерческой ипотеки и может лишь мечтать о покупке нового жилья. Наименее обеспеченным москвичам не по карману ни большие взносы, ни высокие процентные ставки. Поэтому банки, в свою очередь, могут только мечтать о том, чтобы к ним "не заросла народная тропа": поток клиентов за коммерческими ипотечными кредитами пока скорее напоминает ручеек. Ситуация осложняется и уже упомянутыми изменениями в федеральном законодательстве. Напомним, недавно вступивший в силу Жилищный кодекс фактически отменяет очереди на бесплатное жилье для льготников. Таким образом, самые малоимущие категории граждан рискуют вообще потерять надежду на "лучшую жизнь".
Именно на исправление этой ситуации и нацелены усилия правительства Москвы в области социальной ипотеки. В двух словах: она должна помочь тем москвичам, которые не могут позволить себе купить жилье или улучшить свои жилищные условия по рыночным расценкам. Кроме того, Москва не отказывается от своих обязательств перед льготниками. Во-первых, город предоставит бесплатное жилье всем, кто стоял в очереди на него до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года). Причем за счет социальной ипотеки очередники смогут получить жилье гораздо быстрее. Во-вторых, социальная ипотека даст возможность реализовать свои права тем, кто не успел оказаться в заветной очереди до этого срока. Кроме того, эта программа поможет улучшить условия жизни и тем горожанам, которые вынуждены переехать из ветхих, аварийных и сносимых домов.
По предварительной информации из правительства Москвы, в городе будут действовать две основные схемы социальной ипотеки. Первая предусматривает продажу жилья льготникам по себестоимости. Это дома, построенные специально по заказу города. Квартиры в них будут продаваться московскими властями без наценок, из которых складывается прибыль коммерческих строительных инвесторов. Воспользоваться этой схемой смогут в первую очередь очередники - в зависимости от того, как долго они стояли в очереди на жилье. Это ограничение, к сожалению, необходимо, так как социальное жилье строится за счет города и требует серьезных бюджетных затрат. Покупка квартир по себестоимости покрывает эти расходы, однако на время между началом строительства и продажей жилья эти деньги все равно будут выпадать из бюджета.
Учитывая, что город несет значительные социальные обязательства и по другим статьям (они составляют до трети всего бюджета), объемы строительства такого жилья ограничены и на всех желающих его может не хватить. Второй схемой социальной ипотеки, как надеются городские власти, сможет воспользоваться более широкий круг москвичей. Согласно этой схеме льготники смогут рассчитывать на субсидию со стороны города, но покупать жилье будут по обычным ипотечным программам. Кроме того, московское правительство собирается обязать строительные компании оставлять в резерве часть строимого ими жилья - для того, чтобы у москвичей было приоритетное право купить его по ипотеке.
Переход от традиционных, известных еще со времен Советского Союза льготных схем был тяжелым шагом для московских властей. Но после прямого запрета на старые схемы со стороны федерального центра у них не осталось выбора. Эта судьба постигла все регионы, но в большинстве своем они уже давно отказались от выделения бесплатного жилья, что называется, "по бедности". Москва осталась одним из последних регионов в России, исполняющим свои обязательства перед очередниками. Увы, ресурсы города не безграничны, поэтому властям приходится искать "срединный путь" между новыми требованиями и социальными обязательствами перед москвичами. В мэрии надеются, что благодаря новым схемам социальной ипотеки горожане смогут активнее менять свою жизнь к лучшему. Раньше квартирный вопрос зависел только от долгих лет стояния в очереди да от ведающего этой очередью чиновника. Теперь же многое будет зависеть от самих граждан. И большинству из них уже не придется ждать "милости от начальства" ради того, чтобы улучшить жилищные условия для себя и своей семьи.
15:06
Два Героя на волнах
