— Я работаю в статусе индивидуального предпринимателя, сдаю коммерческую недвижимость. После проверки налоговыми органами получил постановление о доначислении налогов. Насколько это законно и как можно минимизировать эти потери?
Геннадий В., Московская область
Налоговые органы имеют право доначислить налоги, в случае если в ходе проверки выяснят, что налогоплательщик неправильно посчитал и не полностью уплатил налоги. Оснований для доначисления множество. Ими могут послужить занижение доходов, с которых платится налог, завышение расходов, уменьшающих сумму налога, наличие ошибок в декларациях и т. д.
Как правило, для компаний, которые добросовестно перечисляют налоги с доходов, полученных от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, причин опасаться проверок и доначислений налогов нет. Вот и физическим лицам со статусом ИП доначисления грозят только в случае нарушений. А теперь, собственно, о нарушениях.
— Доначисления налога на имущество на формально недостроенный объект. Зачастую компании для минимизации налога на имущество не принимают к учету построенный объект, что позволяет не платить налог на имущество. Но при этом сдают его уже в аренду. Однако сам факт заключения договора аренды части помещения является основанием для доначисления налога на имущество.
— Нерыночные цены договора аренды. Если налоговые органы докажут, что цены, предусмотренные договором аренды, были налогоплательщиком искусственно завышены или занижены, это будет являться основанием для доначисления налогов.
Иначе обстоит дело с физическими лицами без статуса ИП, которые сдают коммерческую недвижимость, находящуюся у них в собственности. В последние годы участились случаи доначисления налогов за сдачу коммерческой недвижимости физическими лицами. Связано это с усилением налогового контроля за неучтенными доходами граждан.
Поясним, что под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, не предназначенные для постоянного проживания, для использования в личных, семейных или домашних целях (например, квартиры или частные гаражи). Речь об офисах, магазинах, производственных помещениях, платных парковках и т. п. Налоговики считают, что если гражданин сдает в аренду коммерческую недвижимость, то он обязан уплачивать не только НДФЛ, но и НДС.
Логика тут такова. Согласно Гражданскому кодексу, деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, является предпринимательской. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы как ИП. Если гражданин занимается предпринимательской деятельностью, не зарегистрировав ИП, это значит, что он все равно является предпринимателем, нарушившим порядок регистрации. И он должен уплачивать налоги как предприниматель.
Зарегистрированный ИП может платить налоги по упрощенной системе налогообложения (УСН), при которой НДС не уплачивается. Но чтобы перейти на эту систему, надо заранее подать заявление в налоговый орган. В случае если гражданин не регистрировал ИП, он обязан уплатить налоги по общей системе налогообложения, то есть НДФЛ и НДС.
Суды при рассмотрении подобных споров в подавляющем большинстве случаев встают на сторону налоговых органов и обязывают налогоплательщиков уплатить вмененный им НДС. Если к моменту, когда налоговый орган выявил факт сдачи гражданином коммерческой недвижимости в аренду, арендную плату человек получал продолжительное время, сумма доначислений может оказаться очень внушительной. Прибавьте к ней пени за несвоевременную уплату, а также штраф — и в результате доначисления могут составить до половины всей суммы от аренды за весь период дохода.
Существуют способы по минимизации суммы доначислений. Так, в статье 145 Налогового кодекса предусмотрено право налогоплательщика на освобождение от исполнения обязанности по уплате НДС, если его выручка от предпринимательской деятельности за три предшествующих последовательных календарных месяца не превысила в совокупности 2 млн рублей.
Суды подтверждают, что налогоплательщик может подать такое заявление в любой момент и распространить его на прошлые периоды. Например, можно подать заявление в феврале 2019 года, указав, что вы применяете право на освобождение с апреля 2018-го, потому что с января по март 2017 года сумма выручки составила менее 2 млн (этот факт надо будет подтвердить платежками, расписками, договорами аренды). Но если в какой-то момент за три последовательных месяца выручка составит более 2 млн, то право на неуплату НДС утрачивается.
