В апреле на рынке недвижимости появился новый тип договора софинансирования строительства
Перефразируя известную пословицу, хорошее место пусто не бывает — особенно если там медом намазано. Не успело правительство зачистить жилищный рынок от многострадального долевого строительства, как на смену ему пришла новая схема сбора денег с граждан, собирающихся решить квартирный вопрос. Схема далека от escrow-счетов, которые должны заработать с июля, и сочетает в себе рассрочку на начальном этапе строительства и ипотеку — на завершающем.
На сегодняшний день с долевым строительством разобрались только в 17 регионах Российской Федерации. В остальных 68 краях, республиках и областях остаются проблемы с заселением граждан в квартиры, за которые они давно заплатили. В общей сложности по всей стране недостроенными числятся без малого 900 объектов. Больше всего их в Краснодарском крае, Ростовской, Самарской, Челябинской и Омской областях, а также Республике Башкортостан. Число обманутых дольщиков превышает 40 тысяч человек. Почти все стали жертвами договоров долевого участия (ДДУ).
Самые скандально известные долгострои — это ЖК «Кутузовская миля» в Москве и ЖК «Ренессанс» в Подольске. Там исполинские железобетонные остовы недостроенных домов зияют пустыми глазницами оконных проемов второй десяток лет. От действий недобросовестных застройщиков пострадали тысячи добропорядочных граждан.
Чтобы такие истории впредь не повторялись, правительство приняло решение заменить ДДУ принципиально иной формой финансирования строительства с использованием так называемых escrow-счетов. По факту приобретение недвижимости через escrow — это отложенная сделка по покупке квартиры. В схеме участвует дополнительное действующее лицо — банк, замораживающий на своем счету деньги покупателя до того момента, пока объект совершения сделки не будет полностью готов.
С одной стороны, это стимулирует застройщика как можно быстрее сдать объект и получить деньги инвесторов. С другой — граждане надежно защищены от мошенничества, поскольку банк гарантирует списание средств с escrow-счета только после выполнения всех условий сделки. Но наши банкиры работают только за хорошую мзду. Средняя стоимость сделок с недвижимостью в escrow-формате, по скромным оценкам, будет на 30% выше, чем по ДДУ. А для граждан нашей страны это веский аргумент в пользу того, чтобы в попытке сэкономить пойти на риск незащищенной сделки.
Как известно, с 1 июля 2019 года заключение классических договоров ДДУ окажется под запретом. Но свято место пусто не бывает. В этом месяце на рынке недвижимости появился новый тип договора финансирования строительства, в котором нет ни слова про escrow, но зато присутствуют хорошо знакомые сердцу заемщика слова «рассрочка» и «ипотека».
Покупателю еще на этапе строительства предлагается внести часть средств за несуществующее жилье в качестве предоплаты, а оставшуюся сумму — после сдачи объекта. Причем рассчитаться можно как сразу, так и с привлечением ипотечного кредита. Очевидным преимуществом такого механизма является возможность, как и прежде, войти в строительство на раннем этапе, когда стоимость квартир еще сравнительно невысока. Покупатель рискует не всей суммой сразу, а только ее частью, к тому же этот «гибрид» предусматривает возможность отказа от сделки в любой момент времени с полной выплатой покупателю всех вложенных в строительство средств. И все бы ничего, вот только с юридической точки зрения все это, мягко говоря, не очень законно.
«Когда отсутствует объект недвижимости, с ним невозможно заключать ни договора купли-продажи, ни какие-либо иные сделки. Даже если предположить, что какой-то из застройщиков начнет массово привлекать деньги населения по этой схеме, суды так же массово будут признавать такие сделки недействительными», — уверена юрист Татьяна Белова.
Получается, что с 1 июля escrow станет единственно возможной схемой совершения сделок с вновь возведенной жилой недвижимостью? И на этот вопрос ответ «нет». Escrow-счета что в этом году, что в следующем останутся экзотикой. Потому что подавляющее большинство крупных застройщиков успели запастись площадками на несколько лет вперед и как минимум ближайшие три-четыре года будут работать по старым правилам. Когда старые запасы иссякнут, эра escrow-счетов наступит по-настоящему.
Впрочем, у некоторых игроков (в особенности средних и мелких) вполне может возникнуть соблазн повысить привлекательность своего предложения за счет очередной оригинальной схемы софинансирования, долевого участия, а то и вовсе приснопамятных векселей. Ими в свое время «грешило» Су-155, предлагая клиентам не квартиру и даже не долю в строящемся доме, а долговую расписку, дающую право требовать возврата денежных средств. То обстоятельство, что долг должны были вернуть квартирой, обговаривалось только на словах. После банкротства Су-155 через суды прошли десятки тысяч таких векселей, и Фемида встала на сторону граждан. Вот только брать у компании-ответчика было уже нечего.
Тем временем
На этой неделе правительство приняло решение скорректировать планы массового переход на escrow-счета. Премьер Дмитрий Медведев подписал постановление о достройке по старым правилам многоквартирных жилых домов с готовностью не менее 30% и покрытием долевыми договорами не менее 10% от общего количества помещений в строящемся объекте. Окончательное решение вопроса обманутых дольщиков в очередной раз откладывается.