- В новом Жилищном кодексе предусмотрены три способа управления многоквартирными домами. Первый: каждый собственник заключает индивидуальный договор на услуги по ремонту и содержанию своей квартиры, а также отдельные договоры на предоставление коммунальных услуг - воды, тепла, газа, света. Но, честно говоря, я плохо себе представляю, как данную схему можно осуществить в многоквартирном доме. Для этого нужно в каждой квартире установить приборы учета воды и тепла. А представляете, каким количеством бумаг обрастет такой дом? Да и согласится ли тот же "Мосводоканал" подписывать договоры не со всем домом, а с каждым из жильцов?
Второй способ - управление домом берет на себя товарищество собственников жилья (ТСЖ). И третий - управление доверяется эксплуатирующей организации. Ею может быть и ДЕЗ, и частная компания, и индивидуальный предприниматель.
- Но соседей не выбирают. Одни предпочитают создавать ТСЖ, другие хотят, чтобы дом обслуживал ДЕЗ... Как быть, если не удается договориться?
- Законом предусмотрено, что часть решений по обслуживанию дома принимается большинством голосов. То есть если несколько человек "уперлись" - это не помешает всем остальным сделать выбор. Лишь некоторые решения требуют единогласия. Если, к примеру, возникнет идея продать дом, то нужно согласие всех собственников. Даже если один человек против - решение не сможет быть реализовано.
- А если жильцы до марта следующего года так и не соберутся, чтобы выбрать способ управления своим домом?
- В таком случае за них выберут управляющую организацию местные власти. И все равно собственники вынуждены будут заключить договор, но только уже не на своих условиях, а на условиях, поставленных властями. Впрочем, даже и после этого собственники имеют право провести собрание и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию. Кстати, на сегодня в Москве объединились в ТСЖ жильцы только 1300 домов из примерно 40 тысяч, насчитывающихся в городе. Надо бы и остальным поторопиться. Те, кто это сделал, насколько мне известно, не жалеют.
- То есть объединяться в ТСЖ выгодно?
- Да. Жилищным кодексом собранию собственников предоставлены, на мой взгляд, совершенно беспрецедентные права. Например, они могут решить надстроить мансарду, пристроить еще один корпус. ТСЖ может использовать в коммерческих целях прилегающую территорию, подвал, чердак. У нас уже есть пример, когда собственники реконструировали подвал под магазин и сами торгуют, зарабатывают деньги. Жители другого дома решили открыть у себя в подъезде пункт обмена валюты. Договорились с банком. Банк за это отремонтировал два подъезда, ведет охрану, видеонаблюдение. Есть примеры, когда ТСЖ сдают за плату стены домов для размещения на них рекламы.
Можно из общей площади извлекать и нематериальную выгоду. Например, устроить в подвале детский клуб или кружки по интересам, или тренажерный зал для всех жильцов.
Когда люди создают товарищество, у них появляются общие интересы, они знакомятся и начинают по-другому относиться друг к другу, а это уже хорошо даже с точки зрения безопасности. В тех домах, где жильцы не общаются, легко орудовать ворам. Там, где товарищество, чужого человека сразу заметят. А в подъезды этих домов зайдите, посмотрите - чистота, порядок, цветы на лестничных площадках.
Или такой вот аспект. Мы с вами не знаем, за что платим, на что расходуется наша квартплата, а в товариществах все проверяется и просчитывается.
- Но ведь члены товариществ - обычные жильцы, они не специалисты в области ЖКХ...
- Становятся специалистами. Мы открыли курсы обучения и переподготовки председателей ТСЖ, членов домовых комитетов. Обучили уже несколько тысяч человек. Движение это растет. Что такое председатель товарищества? Это, в сущности, управдом. Мы привыкли, что управдом - это ДЕЗ с его огромным штатом, потом государственное ремонтно-эксплуатационное предприятие (ГРЭП) с его немаленьким штатом. Вот уже два крупных административно-управленческих аппарата на наш с вами карман. Можно без них обойтись? Жизнь показывает, что можно. В Москве есть один предприниматель, который обслуживает несколько многоквартирных домов. У него нет даже собственного кабинета. Только мобильная связь, мобильная техника и слесари, с которыми можно связаться в любой момент. Он реально экономит деньги своих клиентов.
Я не против ДЕЗов. Но зачастую жильцам выгоднее нанять управляющую компанию либо персонал слесарей, дворников, электриков, сезонных рабочих. Кстати, управляющая организация теперь не может устанавливать цены, она только предлагает их общему собранию, сделав предварительный расчет. А собственники могут согласиться или предложить свой вариант, а то и вовсе поменять управляющую организацию.
- Начиная с какого количества квартир в доме можно организовывать ТСЖ? И как быть, если в доме живут не только собственники, но и наниматели жилья?
- Создавать товарищества можно в любом доме, где больше одного собственника. Но экономически, мы просчитывали, наиболее выгодна организация ТСЖ в домах, где 200 и более квартир. Если в доме проживают и собственники, и наниматели, это тоже не помеха для создания ТСЖ. Просто в таком случае вместо нанимателей членом товарищества становится город Москва - в лице сотрудников нашего департамента и департамента имущества.