Почему в самой большой стране самые маленькие квартиры
Для начала порадуемся: решение жилищной проблемы в России набирает темп. За 2020 год построено 82,2 млн кв. метров — примерно на 2500 квартир больше, чем годом раньше. За три квартала 2021 года рост почти на 30% в сравнении с январем — сентябрем 2020-го. К 2030 году Минстрой запланировал ежегодно строить не менее 140 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах — это рост на 70%, не считая «индивидуального жилья». Но, может быть, мы его напрасно не считаем?
Теперь другие цифры. Проживанием в сельской местности ныне интересуются 81% россиян, преимущественно люди в возрасте от 25 до 50 лет. Половина из них готовы переехать за город на постоянное место жительства, 25% хотели бы жить там периодически. И лишь 20% твердо высказались за городскую жизнь. Это данные опроса, проведенного Россельхозбанком. Главные преимущества загородной жизни, по мнению респондентов, очевидны: простор собственного дома и участка, хорошая экология, меньше суеты и стрессов. И это, между прочим, не капризы россиян, а общемировая тенденция.
Теряет население 19-миллионный Нью-Йорк. По сообщениям риелторов, в Нижнем Манхэттене пустуют не менее 5% квартир — самый высокий показатель за 10 лет. Зато дома в пригородах вздорожали на 20% и более: пандемия быстро подняла престижность «отдаленного жития». Мой нью-йоркский приятель школьных лет Стивен после завтрака неторопливо выезжает из гаража, встроенного в трехэтажный (ипотечный!) особняк — и через 10 минут, оставив машину на бесплатной парковке, садится в скоростную электричку. Еще через 20 минут выходит из вагона на Центральном вокзале Нью-Йорка, чтобы нырнуть в метро. И лишь здесь его, наконец, встретит людская толчея, в которой Стивен почувствует себя горожанином.
Или вот Старый Свет. В Лондоне треть жителей заявляют, что предпочли бы пригород или сельскую местность для переезда. В Германии, согласно опросам, каждый восьмой житель крупных городов планирует перебраться в пригород или сельскую местность в ближайшие 12 месяцев. В Париже ситуация несколько иная, но лишь потому, что население столицы Франции уже почти наполовину состоит из иммигрантов и пригороды французского мегаполиса давно превратились в арабские эмираты. Но есть у города и сюрреалистические предместья — например, спальный район Tours Aillaud («Башни облаков»), состоящий из 18 высоченных башен, больше напоминающих космические корабли с круглыми и овальными окнами без единого балкона. Вряд ли они лучше нынешних московских близнецов эпохи реновации, но французы от своих «ракетодромов» тоже не в восторге.
Москва не экспериментирует, она ускоряет сооружение многоэтажек от пояса бывшей Белокаменной и ниже. Городские власти можно понять. За прошлую десятилетку столица избавилась, наконец, от выслуживших по два-три нормативных срока 1796 хрущоб, переселив в новые квартиры более 200 тысяч жителей. Но следом переселения потребовали обитатели еще 5173 «панелек», население которых высказалось за вхождение в нынешнюю городскую программу. По которой, кстати, более просторные и комфортные квартиры надо предоставить не у черта на куличках, а в «пешей доступности» от прежнего обжитого района. И этих квартир по программе нужно миллион! Понятно, без «небоскребов» здесь не обойтись.
Однако в нынешнем году Москва построит 6 млн кв. метров жилья, из которых лишь 1,5 млн — для реновационной программы (вся она рассчитана на 15 лет). Но и остальное жилье, возводимое в столице, — это тоже многоэтажки и супервысотки. Они быстро превращают столицу в каменные джунгли, и эту тенденцию не изменят никакие старания властей, разбивающих цветники и скверы на свободных пятачках. Редкие исключения действительного уюта — это элитные дома в старых кварталах для обладателей больших капиталов. Например, в Замоскворечье комплекс четырехэтажных домов предлагает квартиры с собственным выходом в приватный дворик-патио. Чем не деревня в городе?
Но элитного жилья в столице мало, около 300 комплексов. Малоэтажного еще в разы меньше, а потребность огромная. А что будет завтра, когда все наши мегаполисы из 5-10-этажных превратятся в 50-этажные?
У России есть другой путь и даже опыт. Например, опыт со-здания поселка художников «Сокол» на кооперативных началах на севере Москвы в 1920-х. Сегодня ему цены нет, участки перекупаются за сотни миллионов. Но и тогда от пайщиков требовались немалые деньги: полная стоимость коттеджа, выплачиваемая несколько лет, составляла 600 червонцев. Однако главным капиталом стали разрешение властей на создание кооператива и земля, которую выделили бесплатно просто потому, что в общественном мнении гуляла идея «города-сада», который должен был окружить Москву. Ее окраины и пригороды предполагалось застроить аналогичными поселками из индивидуальных домов и общественных пространств — свои библиотеки, клубы, спортивные и детские площадки. Но «Сокол» был и остался единственным.
А почему бы нынче не возродить идею столетней давности? Ведь свободной земли у города и теперь немало — 10 лет назад столица выросла в 2,5 раза за счет присоединенных территорий. И желающих там поселиться тьма, порожденный пандемией дачный ажиотаж вокруг мегаполиса продолжает нарастать. Ему способствует почти двухлетний карантинный опыт, доказавший, что не меньше трети работающих москвичей могут успешно заниматься своим делом, почти не выходя из квартиры, за исключением одного-двух присутственных дней в неделю. И если сегодня каждый восьмой москвич является еще и дачником, то есть разрывается на два дома, то индивидуальное строительство в самом городе в немалой степени способно решить и эту проблему.
Еще актуальнее этот вопрос для российской провинции, где четверть семей и ныне проживают в частном секторе. Для сравнения: в США в «односемейном жилье» проживают около 71% населения. Но в России не меньше четверти, а в иных местах до трети таких домов еще довоенной или дореволюционной постройки составляет ветхое и аварийное жилье. Его обычная судьба — снос с переселением хозяев в новую квартиру и сооружение на освободившемся участке очередной многоэтажки. Но почему там не построить современный коттедж — допустим, методом частно-государственного партнерства с претендентом на получение государственного жилья взамен снесенного бульдозером? Впрочем, варианты могут быть разными, если задаться целью остановить превращение старинного российского города в стеклянно-бетонный.
В российской провинции и ныне строится малоэтажное жилье. По данным «Дом.РФ», лидером по такому строительству является Иркутская область, где доля домов не выше четырех этажей (111 домов) составляет половину всей текущей стройки (224 здания). На втором месте Челябинская область — доля малоэтажек в объеме строительства жилья здесь составляет 32% (46 домов). Замыкает первую тройку Ленинградская область — 31% (98 домов). Но и это, как правило, не индивидуальные дома, в которых предпочитает селиться весь мир, а обыкновенные коммунальные стройки, только этажами пониже. Хотя, по официальной статистике, в прошлом году в 1,4 раза выросло и строительство индивидуальных домов. Но это, скорее, заслуга регистраторов, сумевших поставить на кадастровый учет больше дачных особняков, сооруженных для круглогодичного проживания.
А для массового строительства индивидуального жилья в городах и пригородах нужна массовая ипотека, которая в России до сих пор используется в основном для финансирования многоэтажек. Здесь можно лишь удивляться парадоксу: идею жилищной ипотеки Россия переняла у американцев, которые придумали ее во время Великой депрессии именно для финансирования индивидуального жилищного строительства. Но до «индивидуалов» мы ее до сих пор не дотянули. Почему? Сами чиновники признают: через 80 лет строить, как американцы, мы более-менее научились, а финансировать и оформлять документы на такие стройки, как американцы, до сих пор не умеем.
В этом тормоз всему. Потому что массовое индивидуальное строительство требует больших перемен в стройиндустрии, нацеленной на многоэтажки, изменений в прокладке инженерных сетей, перемен в генпланах городов — чтобы рядом с частными коттеджами не вырастали дома-небоскребы. Работа большая, но вполне посильная, если есть финансирование. Но именно оно у нас буксует из-за чиновничьей неповоротливости:
А в это время
К чему может привести Россию увлечение многоэтажным жилищным строительством, показывает пример Китая, где появились города-призраки с жилыми домами, в которых никто не живет. В журналистской командировке мы с коллегами ехали вечером мимо такого города во Внутренней Монголии и очень удивлялись темным окнам многоэтажных громадин. Как выяснилось, в нынешнем Китае около 64 млн построенных, но пустых высоток. Квартиры в них продаются, стоят недорого и в большинстве куплены населением в качестве инвестиций в будущее. В прошлом году китайские СМИ сообщили: Государственная электросетевая компания КНР провела исследование в 660 городах и обнаружила на электрических счетчиках 65,4 млн квартир нулевые показания за полгода...
Российским городам такое пока не грозит — сначала нужно лет десять строить многоэтажное жилье китайскими темпами. Но если потом большая часть населения переберутся в деревни и поселки, то мы получим города-призраки вроде Детройта, где десятки тысяч объектов недвижимости выставлены на продажу.