Из-за того, что цены на жилье в последнее время взлетели выше разумных пределов, люди не торопятся покупать квартиры в уже построенных домах, а ищут варианты, еще только планирующиеся к строительству. И в самом деле, перетерпев какой-нибудь год-полтора, нередко удается -сэкономить более половины суммы! Однако в таком случае покупатели рискуют нарваться на неожиданные неприятности.
ОФОРМИ СТРАХОВКУ И СПИ СПОКОЙНО
Дом уже построили наполовину и бросили... Что случилось? Скорее всего, фирма, с которой вы заключили договор, обанкротилась. Или уже дом построен, и вдруг выясняется, что за вашу квартиру заплатили несколько покупателей? В таких случаях единственной защитой права собственности на жилье и гарантией возврата вложенных денег является вовремя оформленная страховка. Естественно, не бесплатная - страхование права собственности обойдется в среднем 0,5 процента цены квартиры, финансовых рисков - до 2 процентов от вложенной суммы, - но эти затраты могут уберечь вас от гораздо более тяжелых потерь.
Нередко продажа квартир на этапе строительства ведется по следующей схеме: все права (землеотвод, различного рода разрешения, контракт с городом) приобретает одна фирма, а для привлечения денег покупателей создается другая - так называемый контрагент. Делается это с единственной целью - оградить строительную компанию от возможных претензий покупателей. Но при этом у второй фирмы нет абсолютно никаких активов, из которых можно было бы выцарапать потом деньги за не сданный вовремя дом, повторную продажу квартиры, какие-то строительные недоработки. Поэтому прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь: в чьи руки вы отдаете свои кровные, и смогут ли расплатиться с вами в случае необходимости?
ПОМНИ ИМЯ СВОЕ
Теперь о договоре, который вам предлагается подписать. На приобретение завершенной квартиры составляется договор купли/продажи, где вы объявляетесь покупателем; на строящееся жилье - договор строительного подряда, где вы выступаете как заказчик. А вот если вам предлагают стать соинвестором, то имейте в виду - в этом качестве вы будете нести все риски строительства наравне со строительной компанией. На такие отношения Закон "О защите прав потребителей" не распространяется, а это означает, что фирма не хочет ни за что отвечать. Правда, на этот случай есть и противоядие - Верховный суд РФ в 2002 году постановил, что, если частное лицо покупает жилье для личных нужд, договоры инвестиционного типа могут быть переквалифицированы в договоры, подлежащие потребительской защите. Но чтобы это претворилось в жизнь, вам заранее стоит позаботиться о том, чтобы намерение приобрести квартиру для личного пользования было зафиксировано на бумаге. Например, можно отправить строителю заказное письмо, из текста которого это будет следовать.
НЕ ПУТАТЬ МЕТЕЛЬ СО СТИХИЙНЫМ БЕДСТВИЕМ
Исполнители заказа, как правило, стараются впихнуть в договоры все, что только возможно, лишь бы уменьшить собственные риски и переложить их в карман покупателя. Самая распространенная оговорка - форс-мажор, то есть обстоятельства непреодолимой силы, никоим образом не зависящие от исполнителей. В коммерческой практике под ними понимаются стихийные бедствия, массовые волнения, война и т. п. А вот если в ваш договор включены, например, действия органов государственной власти, наложение санкций на компанию, рост цен и т. д., стоит попросить конкретно растолковать эти положения и постараться убрать из него все лишнее. Во всяком случае, "наложение санкций на компанию" уж точно.
ДЕНЕЖКИ ДЛЯ "ХОРОШЕГО ДЯДИ"
Нередко покупателю предлагают произвести оплату довольно значительной части цены квартиры по договорам со сторонними организациями. Могут, например, навязывать заключение контракта на страхование рисков строительства, оказание каких-либо услуг "своими компаниями" и т. д. Имейте в виду: эти деньги не попадут в строительную компанию, а значит, не будут считаться частью цены квартиры при получении вами кредита и не вернутся к вам, если по каким-то причинам захотите расторгнуть договор. Они просто-напросто уйдут "нужным" для строителей людям. Вернуть их можно будет только через суд, если вы опять же закрепите в письменном виде (например, в переписке со строительной или риэлторской фирмой), что рассматриваете эти платежи как часть цены квартиры.
СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ОБРАДОВАТЬСЯ
Еще какой-то десяток лет назад новоселы искали тех, кто построил бы им дом. В последние годы ситуация изменилась кардинально. Теперь застройщики открывают охоту на покупателей еще до расчистки стройплощадки. Среди них, конечно, много солидных, стабильных фирм, но такой лакомый кусок, как рынок недвижимости, привлек и нечистых на руку строителей. Если вы высказали свое принципиальное согласие с покупкой квартиры у фирмы, о существовании которой еще неделю назад никто не слышал, да еще прежде чем ознакомились со всеми юридическими деталями договора, можете смело считать себя лохом. Дальше вам, как человеку несерьезному, станут только расписывать прелести будущего жилья и перспективы развития района. А вот на уступки по пунктам договора уже можно не рассчитывать. И это в лучшем случае.
* * *
В конце прошлого года законодатели выступили с инициативой ужесточения мер с целью уменьшения рисков при строительстве нового жилья. Об этом и о том, какие подводные камни подстерегают покупателей на вторичном рынке недвижимости, речь пойдет в следующем выпуске "Спутника потребителя".