Обычно при слове «апартаменты» мы представляем себе роскошное жилье с видом на Кремль и даже не мечтаем, что когда-нибудь нечто подобное будет по карману обычным гражданам. Но за последний год на рынке этого сегмента недвижимости случился настоящий бум. Судя по рекламе риелторов, уже сейчас в продаже находится 35 комплексов, то есть 15% от всего первичного рынка жилья в Москве. Но покупателей может постигнуть разочарование, когда апартаменты вдруг окажутся совсем не такими, какими они представлялись в воображении.
Так что же такое апартаменты? Оказывается, это совсем необязательно элитное жилье (хотя встречается и такое), но и вполне доступные обычному человеку варианты решения квартирного вопроса. Конечно, в красочной рекламе застройщик расскажет вам, что апартаменты — это то же, что и квартира, только «элитнее». Но в действительности все не совсем так или совсем не так. Апартаменты могут относиться и к экономклассу, и к категории люкс. А главное отличие кроется в тонкостях оформления документов.
В гостях у себя самого
По сути, вы покупаете не квартиру, а помещение в собственность. При желании можете в нем проживать или открыть офис, хотя оформить постоянную регистрацию в таком доме будет непросто. Этим во многом и объясняется такая любовь застройщиков к реализации не квартирных домов, а апартаментов. Дело в том, что большинство объектов такого типа строится в бывших промзонах. Проект превращения этих участков земли в жилые районы появился еще при Лужкове, когда места для нового строительства катастрофически не хватало, а экологическая ситуация в городе приближалась к критической.
Так вот, чтобы перевести эти земли в жилищный фонд, застройщику необходимо потратить немало сил. «Получить разрешение на строительство именно жилья на территории бывшей промзоны сложно, — поясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Это трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное, определенных затрат — как временных, так и денежных. Принятие положительного решения о переводе зависит от многих факторов, в частности от самой площадки, возможностей застройщика, его взаимоотношений и опыта взаимодействия с властями... Поэтому не все готовы сыграть в эту рулетку, поскольку риски всегда присутствуют».
В жизнь покупателя это вносит сразу два важных обстоятельства: во-первых, недвижимость, будучи уже в собственности, немедленно начнет облагаться большим налогом, во-вторых, о постоянной регистрации придется забыть. Именно этот нюанс и отпугивает многих покупателей. Некоторые комплексы, находящиеся под руководством управляющих компаний, могут предоставить вам временную регистрацию. Если УК в доме нет, договорившись с жильцами, вы можете ее нанять. Но и в том и в другом случае о постоянной регистрации в каком-то другом месте придется позаботиться отдельно.
За скидку расплатятся правнуки
Если проблемы с регистрацией для вас неактуальны и на покупку вы все-таки решитесь, приготовьтесь к приятному сюрпризу. Цена на апартаменты будет значительно ниже цены за квартиру такой же площади. Причем разница может достигать нескольких миллионов рублей.
Но и здесь не все так просто. По сравнению с квартирными ставками коммунальные платежи на апартаменты имеют повышенный коэффициент.
Специалисты компании «Метриум Групп» подсчитали, что в цифрах разница примерно такая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27%. Прибавьте к этому уже упомянутый повышенный налог на недвижимость и получите, что те самые несколько миллионов, которые удалось сэкономить при покупке, покроют платежи примерно двух поколений, проживающих на этой площади. О дальнейших расходах придется позаботиться только вашим правнукам.
Один в поле — не дом
Выбирая недвижимость, особенно на этапе ее строительства, нужно помнить, что формально апартаменты — это не жилье. То есть у застройщика нет обязательств обеспечить социальную инфраструктуру. Покупатели первых апартаментов сталкивались с ситуацией, когда поблизости от дома не было не то что школы или детского сада, но даже магазинов с товарами первой необходимости. Учитывая, что из-за временной регистрации встать на учет в школу или сад ваши дети смогут только после того, как пристроят всех местных «квартирных» детишек, могут возникнуть серьезные проблемы.
Так что, выбирая недвижимость, изучайте концепцию проекта в целом. «Высокая конкуренция в сегменте апартаментов, которую мы сегодня имеем, толкает застройщиков на создание более комфортной среды, — говорит Мария Литинецкая. — Девелоперы уделяют все больше внимания проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделяют конкурентные преимущества проекта — как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех. Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны, что мы и видим на примере новых проектов».
