или Оборотная сторона доступной ипотеки
Хочется начать с хорошего. За первые два года работы федеральный вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин добился впечатляющих результатов. Отрасль, по которой коронавирус ударил особенно больно, потерявшая около четверти рабочей силы, не снизила в 2020 году темпов ввода жилья и даже добавила к прежним объемам почти 3 тысячи новеньких квартир. В 2021 году превышение ввода составило еще 13%. В России зафиксирован абсолютный рекорд, включая советский период — 92,6 млн «квадратов» за год. В январе темпы сохранились, месячный ввод жилья даже превысил аналогичный показатель 2021 года на 14%. Но...
«Для ежегодного строительства и продажи 120 млн квадратных метров жилья, которые заложены в нацпроект «Жилье и городская среда», необходимо, чтобы реальные доходы россиян росли на 2,5% в год, — заявил вице-премьер на недавнем Гайдаровском форуме. — Если не вырастут, значит, спроса не будет».
Запомним эту цифру и перейдем к фактам. За те же два «коронавирусных» года цены на новое жилье в России выросли в среднем на 12-20%. По итогам первого квартала 2021 года аналитики Knight Frank заявили, что Россия заняла 9-е место в мире по скорости дорожания жилья, опередив Великобританию, Норвегию и Канаду. А доходы населения подросли лишь на 8% — причем это данные SberCIB Investment Research, где учитывается лишь российский средний класс, основной покупатель ипотечного жилья. В перспективе такая «вилка», где цены вдвое опережают зарплату, будет превращать российских ипотечников в малоимущих и даже в натуральных бедняков.
Считайте сами. Уровень модальной, то есть самой распространенной зарплаты в среднестатистическом Воронеже составляет нынче 30 тысяч в месяц, после вычета НДФЛ — 26 100 рублей. То есть семейный доход с двумя работающими — это 52 200 рублей, из которых они заплатят средний по России ипотечный взнос — 23 200 рублей. После чего в однодетной семье каждому едоку останется 9666 рублей в месяц — почти на треть меньше официального (!) прожиточного минимума.
И ведь на эти гроши люди будут жить не год или два, а почти десятилетие — средний срок погашения ипотеки в 2019 году составлял восемь лет, в прошлом году — девять лет. К тому же немалая доля заимодавцев влезают в эту кабалу в возрасте 25 лет или раньше. Какая же молодость и зрелость их ожидает? И родят ли они второго, а потом третьего ребенка во исполнение не менее важного нацпроекта «Демография»?
Это беда не только провинции. Если сделать такой подсчет по Москве, где модальная зарплата превышает 40 тысяч в месяц, на каждого едока придется по 15 466 рублей, тоже негусто. И потому рекомендуемый банками семейный заработок для мос¬квичей-ипотечников составляет 139 тысяч рублей. Зато в Праге с зарплатой от 1400 евро или в Вильнюсе (от 1200 евро) такая же арифметика выглядит куда привлекательнее нашей.
Вывод простой: с ипотекой в России дела обстоят неплохо, а с заработками — хуже некуда. По самым свежим данным Международной организации труда — 54-е место в мире, между Боснией и Малайзией.
Но если реализовать пожелания Марата Хуснуллина о ежегодном росте реальных доходов российских ипотечников на 2,5% — с учетом реальной инфляции в 8-9% это увеличение «суммы прописью» процентов на 11-12, — то ситуация резко меняется в пользу среднего россиянина. Который, в отличие от среднего российского чиновника, не требует от государства дармовой квартиры, а самостоятельно берется за решение проблемы. Ему-то почему не помочь?
Механизм имеется — социальный налоговый вычет, давно установленный законодательством для компенсации личных затрат граждан на платные обучение, здравоохранение и даже на занятия физкультурой в фитнесе.
Есть такой вычет и для покупателей ипотечных квартир: из уже уплаченного подоходного налога (НДФЛ) им возвращают до 260 тысяч рублей за квартиру и до 390 тысяч — за уплаченные банку ипотечные проценты. Общий возврат 650 тысяч — это немало, но всего лишь 10-15% цены более-менее приличного жилья, зарабатывать на которое среднему россиянину приходится в 4-5 раз дольше, чем среднему европейцу. Так не увеличить ли российский «ипотечный вычет» до стоимости типовой квартиры, а срок — до полного расчета за нее? Или дождемся, когда доля платежеспособных ипотечников упадет до минимума и строители останутся без работы?
Кстати, сливки с ипотечных программ банками и застройщиками уже нынче сняты более чем наполовину. Что отразилось на жилищной программе самым негативным образом: почти повсеместно россияне начали снижать требования к размеру будущих квартир. По данным «ЦИАН», сильнее всего за 2021 год уменьшились квартиры в Кировской и Белгородской областях — на 21% и 18% соответственно. Московские эксперты «ИНКОМ-Недвижимость» подтверждают: в начале 2019-го средняя площадь столичной квартиры, выставленной на продажу, равнялась 66,6 квадратного метра, в январе 2020-го показатель опустился до 63,9 метра, а в минувшем августе — до 62 метров. Правда, в столице речь идет и о входящих в моду студиях, квартирах с европланировкой и микроквартирах по 15-20 квадратных метров, которые, не стесняясь, нынче штампуют девелоперы.
Эксперты Level Group подсчитали: в настоящее время спрос на жилье компактного формата даже в комфорт-классе превышает предложение втрое, а в бизнес-сегменте — в 4 раза. Большинство покупателей малогабаритного продукта — миллениалы, поколение Y. Как утверждают эксперты, идеологи новой «жилищной моды» выбирают мини-квартиры не только из-за цены, но и с расчетом не обзаводиться семьей, владеть этим жильем временно. Обязательные требования — близость к месту работы и инфраструктура рядом с домом. Но многих последователей под прикрытием «модности» чаще привлекает именно дешевизна: в населенных пунктах без претензии на столичность «малогабаритку» можно купить за 350-380 тысяч рублей. Хотя цена каждого квадрата в таком жилье, как правило, выше, чем в стандартной «однушке» или «двушке» по соседству. Но по общей стоимости микроквартира оказывается доступнее — и это перевешивает.
Впрочем, властей должна тревожить не мода, особенно жилищная — она преходяща и в высших проявлениях индивидуальна. И на Западе, где доступность обычного жилья куда выше нашего, компакт-студии тоже имеются. Но средняя семейная квартира в Германии превышает 90 «квадратов», а статистическая обеспеченность жильем каждого немца составляет 47 метров. Во Франции средняя площадь жилого дома (в котором в среднем живут 2,5 человека) составляет 112,2 метра. В Великобритании средний размер дома (как правило, на двоих) — 103 «квадрата», средний размер жилья в Австрии — 100 «квадратов» (больше трети домохозяйств — на одного жильца, еще треть — для двух жильцов).
А в России средняя обеспеченность жильем на человека втрое-вчетверо ниже: в 2018 году составляла 25,1 квадратного метра, к концу 2024-го должна вырасти до 27,6 — это вместе с дворцами на Рублевке. В реальности средняя площадь типовой российской квартиры составляет 47,4 «квадрата». При этом 23,5% квартир изначально построены маленькими (площадь менее 35 метров), еще 56,5% — площадью до 62 (на троих-четверых).
В какой-то степени это наследие начала 1960-х, когда советские города и поселки бурно застраивались пятиэтажными «хрущевками» средним размером в 43 «квадрата». К слову, лишь в 2000-х городская многоэтажная застройка расширилась до 75,2 метра на квартиру. Но уже через 10 лет нормой по стране стали 58,9, а Ленинградская область, Волгоград, Самара и многие другие города ограничились 50-52-метровыми «хоромами». Сегодня из таких же клетушек площадью от 30 до 50 «квадратов» вовсю лепят человейники и в Новой Москве, и даже в старой. Девелоперам выгодно: чем меньше площадь квартиры, тем ниже стоимость лота, тем ликвиднее становится продукт.
Властям тоже выгодно: построив по нацпроекту запланированные на год 120 млн «квадратов», можно рапортовать о 2 222 000 новоселий — хотя по нормам 2000-х годов это было бы лишь 1,5 млн квартир. Фактически страна возвращается к хрущобам — только потолки повыше и нет палисадника у подъезда.
Между тем психологи категорически против квартир-пеналов, особенно для семей с детьми. Они утверждают, что «никакие особенности современных домов вроде панорамных окон, дополнительных кладовок и эксплуатируемых крыш не могут компенсировать детям ежедневный дефицит личного пространства». Да и взрослым вредна скученность, теснота как на работе, так и у себя дома. Но российский Минстрой на днях категорически отказался вводить для строительных компаний минимальную площадь строящихся квартир. «Это ваш бизнес, мы не лезем и не регулируем ваш продукт», — сообщил девелоперам замминистра Никита Стасишин.
Кстати
Россиянам остается одно средство спасения — дача! По числу пригородного «второго жилья» на душу населения наша страна занимает первое место в мире. Союз садоводов утверждает, что в стране имеются более 16 млн садовых и дачных участков. А социологи добавляют: летом на свои или родственные дачи из городской суеты и толкотни выезжают до 62% населения страны.
В последние годы здесь происходят кардинальные перемены: не менее трети возводимых дач изначально строятся для круглогодичного проживания, как второе/первое жилье. С прошлогодней осени многие дома даже начали учитываться в реестре индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Хотя на практике остаются типичным самостроем даже в составе коттеджных поселков: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни. Но постоянное население бурно растет, особенно после перевода на удаленку. Рано или поздно большинство садовых и дачных кооперативов станут обыкновенными пригородными муниципальными поселками, которым потребуются системы управления общим имуществом, школы (или школьные автобусы), фельдшерско-акушерские пункты (ФАПы) и т. д. Начинать нужно сегодня — с составления перспективных генпланов, резервирования земельных участков под будущие общие нужды. Но власти не торопятся.
А на Западе «диких» пригородных территорий, привычных для нас, уже давно нет. Ну да у России, как всегда, свой тернистый путь к социальным благам.