Москвичка Анна Немировская купила квартиру у столичного агентства по продаже недвижимости. Спустя несколько лет, когда она ее уже обжила, вложив в ремонт немалые деньги, выяснилось, что владеет жильем незаконно. Оказывается, давным-давно первая владелица этой квартиры имела на иждивении несовершеннолетнего сына, но продала ее, не заручившись разрешением органов опеки. Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского кодекса России, обязал вернуть спорную квартиру первой хозяйке, разорвав всю многолетнюю цепочку купли и продаж жилья. В такую же ситуацию без вины виноватыми попали и О. Мариничева из Сыктывкара, В. Ширяев из Екатеринбурга, семья Скляновых из Ангарска Иркутской области. Будучи честными и добросовестными покупателями, они посчитали решения судов несправедливыми и обратились за защитой в Конституционный суд РФ. Он рассмотрел жалобы и принял решение в пользу заявителей. Как же теперь вести себя судьям общегражданских судов и другим владельцам подобных квартир и прочей недвижимости? На эти вопросы редакции ответил судья Конституционного суда РФ Сергей КАЗАНЦЕВ.
- Сергей Михайлович, представим, что некая медсестра Маша Иванова купила трехкомнатную квартиру. В каком случае у нее могли ее отобрать до нынешнего решения Конституционного суда?
- Таких случаев множество. Рассмотрим два типичных. Первый - допустим, ваша Маша стала десятой владелицей квартиры. Но спустя пять лет после покупки выяснилось, что у собственника ее не купили, а отобрали бандиты или выманили мошенники. Второй - от имени организации договор купли-продажи был подписан ненадлежащим лицом. Ну и так далее. Если собственники подавали в суд иск с требованием вернуть отнятое жилье и они оказывались правы, то все последующие сделки с квартирой автоматически признавались недействительными.
- Что же в таком случае оставалось делать остальным девяти покупателям, которые не ведали, что приобретали, по сути, ворованное или оформленное с нарушениями жилье?
- Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ (пункты 1 и 2) "каждая из сторон обязана была возвратить другой все полученное по этой сделке".
- Но это же явная несправедливость!
- Не согласен. Вернуть квартиру человеку, у которого ее отобрали силой, по-моему, справедливо. А вот возвращать ее назад по цепочке, забирая у добросовестного приобретателя и отдавая той организации, которая выдавала своему сотруднику "липовую" доверенность для оформления сделки, - действительно несправедливо. Поэтому Конституционный суд и напомнил, что закон должен защищать не только интересы прежнего обманутого собственника, но и нынешних "владельцев и пользователей вещи", учитывать конституционные "права добросовестных приобретателей".
- Что суды должны для этого сделать?
- Установить, что покупатель вещи (квартиры, машины, дачи, завода и так далее) оплатил покупку, но при этом не знал и не мог знать о том, что она приобретена у человека или организации, которые не имели права ее продавать. Добросовестность приобретателя и сейчас, после решения КС, необходимо доказывать в суде.
- В каком случае добросовестно приобретенную квартиру или магазин, свечной заводик придется все-таки вернуть прежнему владельцу?
- Если медсестре Маше Ивановой проблемную квартиру продал по дешевке благодарный больной и будет доказано, что она была приобретена под угрозой жизни ее прежнему владельцу, или выяснится, что проданная квартира была сначала арендована, а потом мошеннически переоформлена в собственность - в этих случаях суд однозначно отберет квартиру и любую другую недвижимость, даже если она приобрела ее добросовестно.
- А если мать, к примеру, продала квартиру, чтобы сын смог вернуть карточный или иной долг под давлением бандитов? Ей вернут квартиру?
- Это зависит от конкретных обстоятельств, которые оценит суд. Смотря как сын ее об этом просил. Умолял на коленях - квартиру не вернут, сама согласилась ради ребенка. Приставил нож к горлу - вернут, так как соглашалась под угрозой, и, следовательно, квартира выбыла из ее владения помимо ее воли.
- В каких же случаях суд однозначно защитит добросовестного покупателя недвижимости или вообще любой вещи?
- Однозначно на такой вопрос может ответить только суд. Если медсестра купила квартиру, которая в свое время была приватизирована с нарушениями в оформлении документов (не путать с обманом членов семьи), то она оставит ее за собой. В случае, когда проблемная покупка не требовала государственной регистрации, ее тоже не отберут. Допустим, квартиру купили без оформления нотариального договора, когда он требовался. Суд признает это нарушением, но жилье тоже не отберут. Важно выяснить, помимо воли или с согласия первоначального собственника продали квартиру или иную вещь.
- Что посоветуете делать россиянам, решившим, что они - добросовестные приобретатели, а квартиру у них забирают?
- Для начала внимательно изучить постановление Конституционного суда от 21 апреля 2003 года по этому вопросу и жилищное законодательство. Затем обратиться к адвокату, практикующему на рынке недвижимости. Но в большинстве случаев суд встает на защиту прежнего собственника квартиры.
- В начале 90-х годов немало квартир было продано без согласия несовершеннолетних детей, которые являлись сособственниками квартиры. У них теперь, после решения КС РФ, есть право вернуть свое жилье?
- Есть. Если будет доказано, что сделки купли-продажи были оформлены без согласия местных органов опеки и попечительства.
- Раньше, до нынешнего решения Конституционного суда, у многих добросовестных покупателей проблемные квартиры отобрали. Теперь-то вернут их честным приобретателям?
- Я не ожидаю массового пересмотра дел этой категории. Неправильных, по существу, решений не так уж много. Раньше суды общей юрисдикции могли расторгать всю цепочку купли-продажи объекта недвижимости, если обнаруживали недействительную сделку. Теперь они, после решения КС, смогут разомкнуть ее. Но только в том случае, если решения судов не будут нарушать права собственников, предусмотренные ст. 302 ГК РФ.