Правительство России приняло Стратегию развития ипотеки. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка рассказал «Труду», как и когда в России станет доступной ипотека.
— Александр Николаевич, власти в последнее время говорят, что кризис заканчивается. Вроде бы и кредиты становятся дешевле, но ипотека
— А что вы подразумеваете под доступностью — только одну процентную ставку?
— И ее, и то, что многим гражданам просто отказывают, они не удовлетворяют требованиям банков.
— Важно определить, что мы понимаем под
Таким образом, у нас есть четыре параметра ипотечного кредита, и наша задача в рамках тех мер, которые предпринимает правительство, — научиться управлять каждым параметром, чтобы снижать размер месячного платежа. Снижая месячный платеж, мы увеличим число людей, которые могут воспользоваться ипотекой. И такая возможность к 2030 году должна появиться у 60% жителей нашей страны.
— А что касается ставки?
— Она зависит от уровня
— Но, даже снизив ее на 2 процентных пункта, мы не сделаем ипотеку доступнее, это все равно слишком высоко, в США ставка колеблется около 4%.
— Правительство сейчас через Внешэкономбанк и АИЖК предпринимает определенные усилия, хотя это и не совсем рыночные механизмы. Так, если по ипотеке покупать жилье в новостройке, то по программе ВЭБа ставка будет не выше 11%, и по продукту АИЖК «Новостройка» максимальная ставка на вновь построенное жилье — 11%, а минимальная — 9,5%.
— Это уже заметное снижение...
— Да, если вы жилье купили по цене не выше 30 тысяч за квадратный метр, вы внесли половину денег в качестве первоначального взноса, если вы молодая семья или получили сертификат на материнский капитал. При выполнении всех этих условий ставка по кредиту будет 9,5% годовых. Сегодня такая ставка не является рыночной, просто правительство субсидирует заемщиков.
— Что касается Стратегии развития ипотеки, которую недавно приняло
— Верю. Эта цель будет достигнута, если ежегодно на 2% увеличивать долю семей.
— На чем базируется ваша уверенность?
—
— Какие меры предусмотрены принятой стратегией?
— Планируется три этапа развития ипотеки. Первый — до 2012 года. Мы ожидаем в этот период рост объема выдачи ипотеки до 600–650 млрд. рублей. До 2020 года ожидается ускоренный рост ипотеки, после — третий этап, период плавного роста. Основной блок задач направлен на развитие первичного рынка жилья и ипотеки. Будет развиваться конкуренция среди банков, чтобы за счет этого снижалась ставка. Второй блок задач связан со вторичным рынком ипотеки, он должен решать проблему длинных денег. Вместе с тем очевидно, что без внешних
— А насколько успешно удается привлекать западных инвесторов в российскую ипотеку?
— Вы знаете, мы часто рассказываем на Западе о наших проектах. Но нам говорят: «Посмотрите, ваш российский Пенсионный фонд не инвестирует средства в эти механизмы, значит, он
— Вы сказали, что одно из главных условий снижения ставки — уменьшение инфляции. И это прямая задача правительства. Что же получается: правительство каждый год пытается побороть инфляцию, и ничего у него не получается. Выходит, это вина Кабмина в том, что ставка по ипотеке так высока?
— В этом году ожидается исторический минимум инфляции. Более того, развитие ипотеки само поможет правительству снизить
— Давайте пофантазируем. Предположим, что у нас есть возможность волевым решением снизить ставку по ипотеке. Но цены на жилье остаются прежними. Какой должна быть ставка, чтобы кредит стал доступным для большинства?
— Для какого процента россиян? Если для всех, то ставку надо сделать отрицательной, как сделал центральный банк Швеции, а людям доплачивать:
— Путь будет семья с доходом 80 тысяч рублей в месяц.
— Она должна платить по ипотеке треть от дохода — 27 тысяч в месяц. В год примерно 320 тысяч рублей. Цена на жилье какая?
— 70 тысяч рублей за квадратный метр. Площадь квартиры — 70 метров.
— Значит, 4,9 млн. рублей — цена квартиры. Если первоначальный взнос 10%, то 90% — ипотека. От стоимости квартиры это 4,4 млн. рублей на срок 20 лет. Мне кажется, что ставка должна быть
— Когда такая ставка будет?
— Когда инфляция будет меньше 4% в год. Либо при текущем уровне инфляции надо снизить предложенную вами цену жилья.
— Слабо верится, что это возможно.
— Сейчас правительство, изымая неиспользуемые федеральные земли, передает их в Фонд содействия развитию жилищного строительства. И фонд их продает не по максимальной цене, а по минимальной с условием, что цена квадратного метра построенного на ней жилья будет не выше 30 тысяч рублей.
— Выходит, что проще снизить стоимость жилья, чем ставку по кредиту.
— Примерно так. Смотрите: в начале беседы мы говорили о параметрах доступности, надо использовать каждый из них. Получить тот же самый эффект можно будет при ставке 10% и цене жилья 50 тысяч за квадратный метр. Вот эта модель более устойчива, ее правительство и пытается реализовать. Таким образом спрос направляется на первичное строительство и стимулирует его рост и дальнейшее снижение ставки.
— В последние два года число ипотечных кредитов выросло не сильно. И часто банки при всех соблюденных условиях отказывают по формальным причинам. Известно, что до 80% своей прибыли банки получают не от кредитов и депозитов, а от операций с валютой. Такое ощущение, что им просто невыгодно выдавать ипотеку.
— Да, если банк может проводить и
— 13 лет существует АИЖК, а ипотека еще не стала всенародно доступной. Это дело просто до конца не доведено или в принципе жилищный вопрос нерешаем?
— Я для себя никогда не ставил задачу сделать ипотеку всенародно доступной, чтобы не создать проблем в экономике. Надо сделать так, чтобы ипотека устойчиво развивалась. Пусть лучше сегодня 20% населения может взять ипотеку, потом 30, 40%. Мы должны привлекать людей постепенно.
— А что в вашем понимании средний доход?
— Для меня это данные Росстата: 12 тысяч рублей на человека. То есть семья получает 36–40 тысяч в месяц и имеет возможность платить 12 тысяч рублей по ипотеке в месяц при стоимости жилья 1,5–2 млн. рублей.
— То есть к 2030 году вот этот приблизительный расчет станет реальностью?
— Чтобы мы правильно понимали: у нас из 42 млн. семей 8 млн. могут взять ипотеку по рыночной цене. То есть 20%. Задача — ежегодно прибавлять к ним по 2%. На мой взгляд, это реально. Даже если мы снизим процентную ставку на 1 процентный пункт, это может сразу дать сильный прирост числа потенциальных заемщиков.
— Выглядит красиво.
— Здесь спешка вредна. Представьте, что завтра для 60% россиян ипотечный кредит стал доступным! А откуда взять столько жилья? Сейчас в России строят около 30 млн. квадратных метров в год. Нет возможности сразу многократно увеличить объемы жилищного строительства.
— Но ведь есть огромный пласт инвестиционных покупателей, которые покупают, чтобы потом дороже перепродать.
— Было до кризиса. Теперь все
— Почему в США и Европе ипотека доступнее, чем у нас?
— Там банально много денег, и они стоят дешево. Там очень высокий уровень конкуренции, там нет поддержки производителя. Мы любим поддерживать производителя, а они — потребителя. А поскольку деньги у потребителя и выбирает он, то в тех странах сложился высокий уровень конкуренции. Как
Александр Семеняка, гендиректор АиЖК
Родился в 1965 году в Москве.
Учился на
Работал президентом Федеральной фондовой корпорации с 1994 по 1996 год. В 1996–2002 годах — член правления «Газпрома». В 2002 году был назначен гендиректором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.