КРИЗИС ЗАЛЕЗ В КВАРТИРЫ

Главная Жизнь 01:01 01 Октября 2008 2520

Впервые за 10 лет цены на российскую недвижимость в начале осени пошли не вверх, а вниз. В условиях обостряющегося кризиса квартиры в крупных городах (например, в Москве, Красноярске, Сочи) теряют инвестиционную привлекательность, банки оценивают их с бол

Зырянова София

Напечатать

По данным аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости", средняя цена на столичную жилую недвижимость в сентябре снизилась на 1,5% - до 153 тысяч рублей за квадратный метр. Правда, из-за колебаний валютных курсов индекс его стоимости в долларах чуть вырос (на 2%). Новостройки в Краснодарском крае, которые еще год назад манили инвесторов, летом начали быстро дешеветь, а к сентябрю упали в цене с 52 до 45 тысяч рублей за метр. Коррекция цен в среднем на 5-10% сейчас заметна практически во всех крупных городах.
У ЗАСТРОЙЩИКОВ КОНЧИЛИСЬ ДЕНЬГИ
Первыми стали дешеветь новостройки. Дело в том, что разразившийся финансовый кризис в первую очередь ударил по застройщикам. Большинство из них привыкли строить дома на кредитные деньги, затем быстро продавать квартиры и возвращать деньги банкам. Однако прошедшей весной у российских банков закрылся доступ к дешевым западным деньгам, в результате чего они подняли процентную ставку для застройщиков.
А затем и вовсе отказали им в выдаче кредитов. Строить сразу несколько объектов стало просто не на что. Кредитные лимиты для девелоперов практически закрыты с начала лета, о чем сказали "Труду" сразу несколько столичных банкиров. Но до осени застройщики наотрез отказывались признавать, что у них серьезные проблемы. О тяжелой финансовой ситуации первым заявило руководство компании Mirax Group (один из лидеров на рынке строительства бизнес-центров и элитного жилья).
Президент Mirax Group Сергей Полонский объявил о заморозке всех проектируемых объектов общей площадью 10 млн. квадратных метров (это 83% от всего бизнеса). Так, компания решила законсервировать стройку бизнес-центра Mirax Plaza на Украине (там уже построено 11 этажей), жилого комплекса "Мякинино" в Москве и еще ряда объектов. На прошлой неделе международное рейтинговое агентство Fitch выказало обеспокоенность ситуацией с ликвидностью сразу нескольких девелоперов: групп "ЛСР", "ОПИН", "ПИК" и компании "Система-Галс". Для некоторых из этих компаний был изменен прогноз со "стабильного" на "негативный".
Теперь, чтобы завершить строительство хотя бы первоочередных объектов, девелоперы вынуждены снижать цены на квартиры. Правда, пока снижение цен завуалировано различными скидками, бонусами и акциями, отмечает директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец. Мотивирующие акции сегодня предлагают, например, "СУ-155", группа "ПИК" и практически все региональные застройщики.
ИНВЕСТОРЫ ИЗБАВЛЯЮТСЯ ОТ КВАРТИР
Резкий скачок вверх цен на квартиры в крупных городах, и особенно Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, последние три-четыре года во многом провоцировали инвесторы. Риелторы хорошо помнят, как еще пару-тройку лет назад они покупали сразу по 5-10 однокомнатных квартир (они считаются самыми ликвидными), с тем чтобы через 3-6 месяцев их продать и получить доход 30%, а то и 50%. Также желающие сорвать куш скупали квартиры на начальном этапе строительства, чтобы продать их с маржой 100% и больше. Теперь же они уловили тренд к снижению стоимости жилой недвижимости и решили как можно быстрее зафиксировать прибыль.
Опасения вызывают и новостройки, ввод в эксплуатацию которых может быть задержан. Подталкивает инвесторов к выводу средств с рынка недвижимости и 50-процентное снижение стоимости акций российских компаний. "Ситуация с фондовым рынком и рекордное снижение котировок привели к тому, что часть инвесторов готова перевести активы из собственности в акции крупных компаний. В результате в сентябре доля инвестиционных квартир в структуре предложения существенно возросла", - отмечает Барнинец. В то же время желающие купить квартиру (и не только в Москве) выжидают. "Наступило затишье, темпы продаж резко снизились, - говорит представитель строительной компании "Монолитхолдинг" (Красноярск) Александр Осадчий. - Цены остановились, в этой ситуации потребитель занял выжидательную позицию, надеясь, что они упадут еще больше".
БЕЗ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Большинство ипотечных банков приостановили выдачу ипотечных кредитов. А значит, от покупки квартиры будут вынуждены отказаться потенциальные покупатели. На стоимость московской недвижимости сокращение ипотечных сделок пока не оказывает заметного влияния, считает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Однако, по оценке Morgan Stanley (в России работает его подразделение Городской ипотечный банк), в сегменте квартир экономкласса 85% ипотечников, а "Агент 002" утверждает, что ипотека востребована и при покупке элитного жилья. В регионах для покупателя ипотека вообще практически единственная возможность приобрести квартиру, а для продавца - быстро ее сбыть. "Сейчас в Свердловской области по ипотеке покупается 80% квартир", - говорит Елена Мяло, директор уральской брокерской компании "Магазин ипотеки". По оценке "Донстроя", в Ростовской области ипотекой пользуются 7 из 10 покупателей жилья. В результате закрытие ипотечных программ приведет к существенному снижению платежеспособного спроса, что также повлияет на снижение стоимости квадратного метра. "В Красноярске цены снижаются каждую неделю на 0,2-0,3% - говорит директор Объединения красноярских риелторов Евгения Алькова. - И все-таки покупателей нет. А те, которые остались, стали намного разборчивее: если раньше каждый клиент смотрел по 2-4 квартиры, то теперь - по 15-20".
ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ
На сегодняшний день среди экспертов нет единого мнения об изменении цен на жилье, однако все опрошенные "Трудом" эксперты уверены, что расти цены не будут как минимум до весны 2009 года. "Достигнутый уровень цен будет сохраняться практически неизменным в течение нескольких месяцев, в течение которых объем платежеспособного спроса будет восстанавливаться до того уровня, с которого рынок смог бы выйти на очередной виток развития", - говорит Дмитрий Таганок из "Инкома". Генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков считает, что дешеветь будут только отдельные, ранее переоцененные сегменты, например типовое жилье в отдаленных районах Москвы. Член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко считает, что ясность с ценами наступит только ближе к новому году, когда станут понятны финансовые возможности как застройщиков,так и потенциальных покупателей, которые из-за кризиса также могут лишиться средств на покупку квартиры. А Валерий Барнинец из "Агента 002" уверен, что "если цены в ближайшие полгода не снизятся на 15-20%, это может привести к катастрофическим последствиям и системному кризису в отрасли".
"Финансовые проблемы застройщиков могут привести к снижению стоимости жилья максимум на 20%", - считает начальник аналитического управления ФК "Открытие" Халиль Шахмаметьев. При этом "на первичном рынке цены сохранятся или чуть снизятся, а на вторичном могут упасть сильнее".
Однако если верить оптимистичным прогнозам по разрешению финансового кризиса, то уже к весне на рынке появятся деньги, а дефицит жилья обострится, цены резко скакнут вверх и отыграют осеннее падение. "Предложение в сегменте экономкласса очень ограниченно, себестоимость строительства растет, правовая база и требования к застройщикам усложняются - эти факторы играют на повышение", - продолжает Барнинец.
Если же кризис затянется, то застройщики будут вынуждены распродавать жилье по себестоимости (для Москвы это 2500-3000 долларов за квадратный метр), отмечает аналитик УК "Лидер" Станислав Маргилевский. Однако покупателям держать деньги под матрасом и ждать возвращения цен трехгодичной давности аналитик все же не рекомендует.
риски
В ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛУЧШЕ НЕ ВСТУПАТЬ
"Ситуация на рынке очень напряженная, - считает главный аналитик российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. - Есть высокая вероятность повторения 2004 года, когда некоторые крупные застройщики обанкротились". Напомним, что 2004 год стал годом "обманутых дольщиков": из-за невозможности выполнить обязательства "Социальная инициатива" (застройщик работал по всей России и на Украине) и "Бизнес Групп" занялись двойными продажами, чтобы возвести объекты. В результате многие дома так и не были достроены, а более 30 тысяч человек так и остались без квартир. Тем, кто уже стал дольщиком, делать уже нечего - только ждать. Причем из-за перебоев с финансированием сроки сдачи дома, вероятнее всего, будут сорваны. Тем же, кто еще не вступил в долевое строительство, пока лучше не рисковать. "Если нет необходимости сохранить деньги либо диверсифицировать вложения и горизонты инвестирования достаточно долгосрочные, то советую некоторое время подождать пока с покупкой квартиры в строящемся доме", - говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.
в мире
ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ УЖЕ ПОДЕШЕВЕЛА
Недвижимость за границей уже теряет до 30% стоимости из-за финансового катаклизма. Первыми квартиры подешевели в США и Испании.
Волна переоценки недвижимости пришла из Америки. Летом 2007 года цены в среднем снизились на 10%. Это привело к массовому отказу американских ипотечных заемщиков расплачиваться за кредиты (им-то приходилось выплачивать прежнюю стоимость). В результате банки стали реализовывать имущество неплательщиков: на рынок хлынули квартиры, а спрос не увеличился. Это привело к дополнительному снижению стоимости жилья. В результате в среднем за год падение цен на недвижимость достигло 20-30%. При этом стоит учесть, что рынок в США не столь переоценен, как в России. Так, если в Москве за 300 тыс. долларов можно рассчитывать на покупку малогабаритной квартиры в панельном доме в отдаленном районе, то за эти же деньги в Америке можно купить стометровую студию на побережье в Гавайях.
В Испании падение стоимости жилья уже достигло 30%, при этом дома вдали от побережья или крупных городов вообще перестали продаваться. Это связано с тем, что все покупки сейчас делают состоятельные иностранцы: они покупают дома в курортной зоне, чтобы приехать туда раз в год, а все остальное время получать доход от сдачи в аренду. Сегодня пятиспальный дом площадью 240 кв. метров в Каталонии всего в четверти километра от пляжа можно купить всего лишь за 290 тыс. евро.
В Турции этой весной цены на недвижимость в главных туристических центрах снизились на 15-40%. Первоначальной причиной стали местные законодатели, которые вопреки ожиданиям инвесторов так и не облегчили правила приобретения недвижимости для иностранцев. Однако нынешнее ежемесячное снижение на 1-2% вызвано уже кризисом: у инвесторов больше нет ресурсов поддерживать прежние темпы строительства апартаментов.
По оценкам экспертов, снижение цен коснется и Черногории. Около 30% покупок в этом регионе делали инвесторы с целью быстрой перепродажи. Теперь они могут вывести деньги из недвижимости, чтобы переложить их в другие инструменты инвестирования или пустить на покрытие убытков от финансового кризиса. Тогда 15-процентного снижения цен не избежать.
Минимальные потери должны понести домовладельцы в Болгарии: стоимость квадратного метра (около 1,7 тыс. евро) в два и более раза ниже, чем в остальной Европе. Инвесторы не успели надуть мыльный пузырь, который может лопнуть. Максимальное снижение - до 7-10%.
везение
КТО ВЫИГРАЕТ
Обладатели полной наличной суммы на покупку квартиры: они могут купить квартиру классом выше, чем три месяца назад за те же деньги.
l Получившие одобрение на ипотечный кредит и зарезервировавшие деньги в банке: независимо от того, что банки закрывают ипотечные программы, для них действуют прежние ставки, а на одобренный лимит можно купить квартиру в том же сегменте дешевле или за те же деньги более комфортную.
КТО ПРОИГРАЕТ
Те, кто планировал взять ипотеку осенью. Как минимум до середины следующего года банки либо вовсе не будут выдавать ипотеку, либо потребуют большой первоначальный взнос (от 30%) и предложат высокую ставку (до 20% годовых в рублях).
l Те, кто купил квартиру в строящемся доме: из-за нехватки денег крупные застройщики могут задержать строительство на несколько месяцев, а мелкие - вовсе заморозить возведение объекта. Но особенно пострадают ипотечные покупатели, ведь во время строительства ставка выше, чем после его окончания.
l Инвесторы, которые вложились в недвижимость на начальном этапе строительства весной нынешнего года. Возможно, доход от покупки потерявших до половины стоимости ценных бумаг будет большим и быстрым.

Напечатать

Жизнь 00:01 / 29 Марта 2024 4744

Трудовой мигрант: враг или друг?

Поговорим начистоту на больную тему

Александр Киденис

Труд

Фото: Андрей Пронин/Zumapress.com, globallookpress.com

Почти три десятка лет после казни серийного убийцы Сергея Головкина прожила Россия без смертных приговоров. Теперь Государственная дума выступает за отмену моратория на расстрелы. Причиной стала «кровавая пятница», устроенная...