Девелоперская компания S&T Equity (Overseas) Limited (бренд «Снегири») Александра Чигиринского в скором времени может сменить владельцев, сообщили сразу два источника на рынке. Судя по информации из Росреестра, большинство объектов о которых говорится на сайте компании либо завершены и проданы, либо находятся в залоге. При этом новых источников погашения корпоративных долгов не наблюдается.
Девелоперская компания «Снегири» - все что осталось от крупной финансово-строительной группы экс-миллиардера Шалвы Чигиринского, разорившегося в кризис 2008 года. После этого строительные проекты в России, которые не забрали за долги банки, достались его младшему брату Александру. Последнему удалось привлечь крупные средства частных инвесторов для завершения наиболее привлекательных объектов, например, пятизвездочного отеля «Хаятт Ридженси» в Сочи или башни «Эволюция» в Москва-Сити. Однако, в настоящий момент, по словам сразу нескольких источников, Снегири, оказались в сложном финансовом положении, а ее владелец, перед непростым выбором: уступить контроль в «Снегирях» внешнему инвестору или полностью выйти из девелоперского бизнеса, выведя немногие оставшиеся активы.
Согласно отчетности головной компании Снегирей - S&T Equity (Overseas) Limited, она была в убыточном состоянии как минимум несколько лет, а к 2013 году, ее убыток составил более 143 млн. долларов США, и это при том, что только по кредитам и займам ее долгосрочная задолженность за 2013 год почти удвоилась, а общий объем обязательств превысил 470 млн долларов. После возникновения финансовых проблем за поздние периоды эта компания просто перестала подавать аудированую отчетность на Кипре.
Проблемы также наблюдаются и по отдельным активам Снегирей.
Исчезающие активы
Согласно информации с официального сайта «Снегирей», компания на данный момент реализует несколько объектов в четырех регионах РФ: апартаменты «Карат» в отеле Хаятт (Сочи), Снегири ЭКО, Рублево-2, Долгоруковская 10, Гранатный пер.д.8 (Москва), ЖК «Жемчужина Дона» (Ростов-на-Дону), ЖК «Эльбрус» (Новосибирск).
Но, похоже, эта информация устарела. Согласно данным Росреестра и ЕГРЮЛ, далеко не все эти объекты реально принадлежат «Снегирям» (уже проданы или находятся в залоге), и, кроме того, большинство из них можно назвать проблемными, компания, видимо, испытывает трудности с их завершением.
Элитный дом в Гранатном переулке – наиболее яркий проект Снегирей, достроен, квартиры уже распроданы, владельцами помещений выступают различные физические лица. Реализацией данного проекта занималась компания СТТ Групп, собственник которой – Verlux Company Limited, по данным кипрских регистрационных органов уже давно ликвидирована. Проект завершен и прибыли компании Снегири уже не принесет.
Строительство Снегири ЭКО - ЖК на Минской улице в Москве - началось в 1 квартале 2013 года и до сих пор не завершено. Первоначально, этот относительно небольшой по площади застройки и несложный в инженерном отношении проект планировалось сдать к концу 2015 года, но, видимо, экономический кризис внес свои коррективы. Строительство затянулось, поэтому разрешение на строительство компании Александра Чигиринского пришлось продлевать в сентябре 2015 года до 31 июля 2018-го. При этом, как гласит информационный стенд перед входом на стройплощадку, «Снегири ЭКО» будут готовы к II кварталу 2017 года.
Судя по отчетности S&T Investments Limited – реализовавшей этот проект, только за последний квартал 2015 года ее убытки увеличились почти в 4 раза и составили 383 682 847 рублей. Еще один неприятный вывод, который можно сделать после ознакомления с отчетностью –высокими темпами растет кредиторская задолженность: с 30 сентября 2015 г. по 1 января 2016 г. она выросла почти на миллиард рублей.
Судя по информации из ЕГРП (Росреестр), права аренды на земельный участок, на котором расположен строящийся ЖК «Снегири ЭКО», находятся в залоге у крупной российской банковской группы. Вряд ли это случайность – ее владелец в последние годы агрессивно скупает дорогую жилую и коммерческую недвижимость, превратившись за два года в одного из крупнейших игроков на московском рынке элитной недвижимости.
Подмосковный коттеджный поселок Рублево-2 также не подает больших надежд, как сообщает сама компания, «в настоящий момент собственником домовладений является ЗАО «Рублево-2», входящее в ГК "Снегири". Однако, согласно данным ЕГРЮЛ, Рублево-2 находится в залоге. Так что, несмотря на то, что далеко не все коттеджи этого поселка, расположенного вплотную к МКАД, нашли своих хозяев, для «Снегирей» это не источник прибыли. Более того, подобную же точку зрения высказали и аудиторы одной из компаний большой четверки в своем отчете о владельце Рублево -2 - «ВОГАН ДЕВЕЛОПМЕНТС ЛИМИТЕД», высказав сомнения в возможности существования данной компании как самостоятельного бизнеса без поддержки акционера.
Далее - апартаменты «Карат» в гостинице "Хаятт Ридженси Сочи" (Hyatt Regence Sochi), которые значатся на сайте компании «Снегири». По данным из ЕГРП, собственник этого объекта недвижимости отсутствует, т.е. какие-либо права Снегирей на данный объект не установлены. Кроме того, из постановления Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного Суда РФ от 2 сентября 2016 г. N 15АП-12879/2016 следует, что «по окончании проведения пусконаладочных работ не проведена приемка сети газопотребления энергоцентра комиссией с участием представителя Ростехнадзора. …Обществом не выполняется комплекс мероприятий, включая мониторинг, техническое обслуживание и ремонт сети газопотребления гостинично-туристического комплекса». Отсутствует также и акт о вводе в эксплуатацию от Ростехнадзора.
Для владельцев апартаментов в данном комплексе это может означать, что они рискуют столкнуться, как минимум, с юридическими проблемами при попытке продать или застраховать свое имущество. О более серьезных последствиях, несущих угрозу жизни и здоровью людей, даже говорить не стоит.
По данным ЕГРЮЛ, связь застройщика ЖК «Жемчужина Дона» с компанией Александра Чигиринского также не просматривается. Самого объекта строительства в реестре нет, но есть земельный участок, в качестве владельцев которого фигурирует большое количество физических лиц, привлеченных по договору долевого строительства, а также компании ООО «СТ ДОН» (принадлежит Честных Е.Н.), ООО «Балтстройинвест» (принадлежит Киселеву А.В.) и ООО «ДОН – Две столицы» (принадлежит ООО «Династия Плюс», но до 2015 года принадлежала ОАО «СТ Групп Регион»).
Еще один объект, ЖК «Эльбрус» в Новосибирске на улице Шевченко, д.5, который «Снегири» называют своим. Но, опять же, если рассматривать земельный участок, на котором находится объект, то в описании присутствует целый список физических лиц, привлеченных по договору долевого строительства, и фигурирует некая "ЭВЕНДЕР КОМПАНИ ЛИМИТЕД". Эта же компания выступает одним из владельцев бизнес-центра класса B+ в Москве по адресу Долгоруковская, д.17, стр.1. (этот объект компания «Снегири» также продает на своем сайте). Изучив же данные последней доступной отчетности этой компании, а также данные о зарегистрированных залогах ее акций несложно заметить, что стоимость ее чистых активов в размере 38,5 млн долларов почти в два раза меньше обязательств в размере 65 млн. долларов по которым заложены 100 % ее акций в пользу крупного российского банка с государственным участием.
Такая запутанная и неоднозначная ситуация с правами собственности на объекты недвижимости, которые «Снегири» называют своими, вкупе с огромной долговой нагрузкой, позволяет сделать тревожный и неутешительный прогноз о будущем компании Александра Чигиринского и может указывать на попытку защитить последние активы, представляющие хоть какой интерес от потенциальных кредиторов. Например, можно ожидать передачи активов родственникам в целях избежания требований по личным гарантиям.
Ловушка ликвидности
По идее, сам факт долговой нагрузки не так уж страшен для девелоперской компании. Как правило, они работают за счет кредитных средств, и расплачиваются с банками и инвесторами после продажи объекта. Но в случае, когда объект не достроен и уже продан, а сам бизнес создает лишь убытки непонятно, за счет чего будут гасится эти кредиты. В таком случае, компания превращается в «фантом»: есть объекты, которые она вроде бы строит, но они ей фактически не принадлежат и денег от их реализации, чтобы рассчитаться с долгами она не получит.
Сложившаяся в период бума недвижимости схема бизнеса - строительство новых объектов за счет старых при высокой кредитной нагрузке и одновременном выводе средств в офшорные компании - теперь не работает, цены на квадратные метры больше не растут, а спрос падает. Возникает так называемая «ловушка ликвидности». Не исключено, что и «Снегири» попали в такую же ситуацию, выбраться из которой можно только одним способом - компанию, возможно, ждет смена собственника либо банкротство, но по сути, это станет лишь констатацией свершившегося факта.
Способность улучшить положение за счет продажи активов ограничена, как следует из вышесказанного, у Снегирей, почти не осталось ликвидных девелоперских проектов для этого. Вопрос, куда же были направлены деньги от их продажи, ответ вероятно надо искать в запутанной структуре оффшорных компаний Чигиринского. Что, вероятно, будет главной заботой кредиторов Снегирей.
За последнее время многие крупные строительные компании в России либо сменили своих владельцев, либо обанкротились. В числе последних подобных значимых сделок можно назвать банкротство и переход активов крупнейшего в РФ застройщика, компании СУ-155, к банку «Российский Капитал», а также продажа компании «Мортон» группе ПИК Сергея Гордеева.
