Ассоциация банков России (АБР) обратилась к министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимиру Якушеву с просьбой ускорить подготовку его подчиненными ответов на вопросы банкиров относительно применения нового закона о долевом строительстве жилья.
Представители кредитно-финансовых учреждений отмечают, что Минстрой пока не дал ответов относительно ряда положений закона, которые не поддаются однозначному толкованию. «По новому регулированию у банков фактически появляется обязанность контролировать застройщиков, а у дольщиков — юридическая возможность предъявлять иски к банкам о возмещении ущерба, если что-то пойдет не так», - пояснил «Коммерсанту» источник в банковской среде.
История вопроса
В ноябре прошлого года президент России Владимир Путин поручил правительству в течение трех лет уйти от долевого строительства жилья – механизма, в котором привлекаются денежные средства граждан. По мысли президента, эти средства должны быть заменены дешевыми кредитами, которые строительные компании могли бы получать в рамках проектного финансирования.
В декабре Центробанк, Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования отчитались о выполнении задания, представив свой проект реформы. По его условиям, с 1 июля 2019 года строительным компаниям будет запрещено принимать деньги от населения. Вместо этого застройщики должны открывать в банках эскроу-счета. Пополнять их станут все те же вчерашние дольщики, а контролировать расходование – банки.
По мнению авторов проекта, такая схема позволит застраховать граждан от действий недобросовестных застройщиков. С другой стороны, поток дешевых денег в строительную отрасль не перекроется.
На случай, если застройщик все-таки не сможет довести до конца очередной проект или банк не уследит за деньгами клиентов, эскроу-счета положено страховать. Пока размер страховки ограничивается 1,4 миллионами рублей, но в дальнейшем она может быть увеличена до 10 миллионов.
«Третьим будешь?»
Впрочем, далеко не всем понравилась предложенная ЦБ и кабмином схема. Критики проекта отмечали, что вместо выделения кредитов по низкой ставке правительство и Банк России оставили финансирование стройки за счет граждан, но при этом «посадили» на эти посредника в виде уполномоченных банков. Скептики не верят, что присутствие банкиров добавит порядка в отношениях между девелоперами и клиентами.
Как показывает практика самого ЦБ, за последние месяцы лишившего лицензий десятки банков, кредитно-финансовые учреждения отлично умеют нарушать антиотмывочное законодательство, растрачивать деньги клиентов, выводить средства за рубеж и нарушать законы множеством других способов. Так что их участие в финансировании стройки – далеко не гарантия порядка.
Кроме того, новая схема сама по себе слабо сочетается с реалиями российской действительности, в частности, касающихся работы строительной отрасли. Многие участники рынка отмечали, что непрерывно «машут краном», то есть используют деньги, полученные за продажу одних проектов, на финансирование других. Новая схема окончательно ставит крест на этой практике. В результате у строительных компаний возникнет «кассовый разрыв» - временная нехватка средств, ведущая к невозможности выполнять свои обязательства.
Более того, строительные компании будут получать деньги с эскроу-счетов только после завершения проекта, то есть через полтора, два или три года после начала стройки. Это значит, что в стоимость готового жилья будут закладываться инфляционные ожидания на несколько лет вперед.
Правительственные специалисты утверждали, что новая схема приведет примерно к двухпроцентному удорожанию жилья. Однако, по мнению независимых экспертов, с учетом кумулятивного эффекта всех негативных последствий можно ожидать 20 – 30% роста цен на готовое жилье и резкого сокращения объемов вводимых в эксплуатацию площадей.
Трудности переходного периода
Впрочем, банки волнует не развитие отрасли в целом, а нечетко прописанная их собственная роль в этом процессе. Особое беспокойство вызывает деятельность застройщиков в переходный период. Дело в том, что новые правила разрешают строителям продолжать строительство объектов с применением средств дольщиков, разрешения на которые были получены 1 июля 2018 года. В этих случаях закон предписывает банкам осуществлять контроль по упрощенной схеме. Однако ни в каких документах не разъясняется, насколько эта схема упрощенная, и что конкретно необходимо контролировать.
«Часть банков трактует положения закона так, что по счетам таких застройщиков необходимо лишь не допускать проведение обозначенных законом запрещенных операций, другие полагают, что необходимо контролировать все движения по счету», – рассказал «Коммерсанту» информатор, непосредственно знакомый с ситуацией.
По словам сопредседателя комитета по инвестиционным продуктам АБР Олега Иванова, работая со старыми разрешениями, банки подставляются под серьезные правовые риски, и пока совершенно неясно, как регуляторы намерены исправлять эту ситуацию.
